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【賃貸経営】リフォームとリノベーションの違いとは?それぞれの特徴も解説!

RIKU AONUMA

アパートやマンションを経営しているオーナー様は、所有物件に退去があった場合、原状回復のために工事をする必要があります。

その時、最低限の金額でリフォームをして再募集をするのか、お金をかけてリノベーションし、物件をグレードアップさせて募集をするのかというような選択肢が出てきます。

ここでの工事内容の選択は、時に賃貸経営の収益を大きく左右します。

そこで今回は、リフォームやリノベーションの違いやそれぞれの特徴をご説明いたします。

 

 

リフォームとリノベーションの違い

 

まず、リフォームとリノベーションの意味の違いをご説明いたします。

とはいえ実は、この2つ言葉の意味にしっかりとした定義はなく明確な線引きはされていません。

では、どのように使い分ければよいのか?

元々「reform」とは日本語で「改善する・改良する」という意味の言葉です。

 

不動産業界では、一般的にリフォームというと古くなったお部屋のクロスや床を張り替えることで原状回復したり、設備を新しいものに交換したりと、物件の価値を「維持」するための工事に使われることが多いです。

 

それに対し、リノベーションとは日本語で訳すと「修復」という意味になりますが、不動産業界では一般的に間取りの変更を行ったり、新たな設備を導入したりと物件を「グレードアップ」するための工事に使われることが多いです。

 

つまり、リノベーションはリフォームより規模の大きな工事内容の場合に使われることが多いです。

もちろん、意味の定義が明確化されていないので人によって意味合いは若干異なることはありますが、この認識でいれば問題ないでしょう。

 

ご説明した内容を分かりやすくまとめると、

リフォームは「物件を現状回復したり、古くなった設備を取り替えたりすることで物件の価値を維持するための工事」で、

リノベーションは「間取りの変更を行ったり、今までにない新たな設備を導入することで物件に付加価値をつけて、グレードアップさせるための工事」ということになります。

つまり、一般的にリフォームよりリノベーションのほうが大規模で費用もかかってきます。

ではどのように使い分けたほうが良いのか?というご説明をさせていただきます。

 

リフォームの特徴

 

まずは、リフォーム編です。

リフォームを行った場合のメリットについてご紹介していきます。

ここでいうリフォームは、先ほどご説明したように「原状回復や老朽化した設備を交換するなどの物件の価値を維持するための工事」のことを指します。

 

工事費用が安く済む

 

リフォームにおいて、もっとも大きなメリットはリノベーションと比べると規模が小さいため、工事費用を安く抑えることができます。

しかし、ここで大切なことは工事を委託する会社によって金額設定はかなり変わってくるので、単価をしっかりと確認したうえで信頼できる管理会社や工事会社に委託することがポイントです。

また、床やクロスの張替えの際に少しオシャレなものに変更したりとちょっとした工夫をするだけで、安価にお部屋の印象をアップすることもできますよ。

 

工期が早い

 

続いてのメリットは、工期が早いことです。

工期を早めることによって、退去が出てから次の入居者の獲得までのサイクルを早めることができます。

大がかりな工事でなければ、退去後から1~2週間程度で完了することが多いので、人気のお部屋で次の入居者とのタイミングが合えば退去後1週間で次の方入居するということも不可能ではありません。

ただし、工期を急ぐあまり肝心のお部屋がしっかりとリフォームされておらず入居者のニーズに合っていなければ、入居者希望者が現れず、結果的に空室の状態が続いてしまうのでバランスが大切です。

 

失敗のリスクが少ない

 

これは、特別大きなメリットということではありませんが、リノベーションと比べると失敗するリスクが少ないことも特徴の1つだと言えます。

時々、多額の費用をかけてデザイナーズ物件にリノベーションしているお部屋がありますが、個性を意識しすぎて生活上の導線が不便であったり、クロスが特徴的過ぎたりして空室が続いている物件を見かけることがあります。

もちろん、そのようなお部屋を好む方もいるかとは思いますが、その個性がかえって入居者のターゲットを狭めている場合もあります。

そのようなお部屋になると元に戻したり再度内装を変更するのにも多額の費用がかかってきてしまいます。

それに比べるとリフォームは比較的安価で済みますし、基本的に老朽化した部分を修繕するのみなので失敗のリスクは少ないと言えますよね。

 

リノベーションの特徴

 

続いてリノベーション編です。

リノベーションはリフォームと比べると大がかりで費用も高くなりがちですが、どのようなメリットがあるのでしょうか?

ご紹介していきます。

 

空室対策に大きな効果がある

 

リノベーションをするにあたって最も大きなメリットは、空室を防ぐことができるということに尽きるかと思います。

築年数の立った物件でも人気の設備やデザインにフルリノベーションしたお部屋は、若い人などにも人気があり入居者を獲得しやすくなります。

また、空室を防ぐことによって家賃収入が増えることはもちろん「空室による老朽化」も防ぐことができます。

空室の状態が続くとそれだけでだれも使っていないのに物件は劣化していきます。そうするとさらに無駄な費用がかかってきます。リノベーションをすることでしっかりと入居者を獲得することができていればそんな無駄な支出も防ぐことができます。

 

家賃収入を高めることができる!

 

リノベーションされたお部屋は空室が埋まりやすいだけでなく、そのお部屋自体の募集家賃の設定を高くすることができます。

工事代金が高めについたとしても、ここの家賃収入のアップでしっかりとペイすることができれば、有効にリノベーションをすることができていると言えます。

ただし、リノベーションをしたからと言って相場を超えるような家賃設定をすればもちろん入居者はついてくれません。

あくまでも、工事代金と相場のバランスを見て家賃設定をするようにしましょう。

とはいえ、人気のお部屋だと相場よりやや高めでもが常に満室が続いているお部屋もあります!

上手にリノベーションすることで賃貸経営が大幅に改善することもありますよ。

 

物件自体の価値を高めることができ、その後の経営が安定する

 

リノベーションの工事は大規模なものが多く、工期は一般的なリフォームと比べて長く1~2か月かかる場合もありますが、一度フルリノベーションしたお部屋はその後何年も物件の価値を高めてくれます。

先ほどご説明したメリットはもちろん、たとえそのお部屋に退去が出たとしても一度リノベーションしているとその後は簡単な修繕や原状回復だけで済むパターンが多いです。

また、お部屋の写真もインターネットにきれいに映えて、なおかつ人気の設備を導入しているので検索サイトからの問い合わせも多く、退去する前に次の入居者を獲得できるということも少なくありません!

 

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まとめ

 

いかがでしたか?

今回はリフォームやリノベーションの違いやそれぞれについてメリットや特徴をご紹介いたしました。

築浅で人気の物件にわざわざ大規模なリノベーションを行う必要はありませんし、築年数の立っている物件ではリフォームだと物足りない場合もあるかもしれません。

かかってくる費用などは違いますが、結果的に目指す部分は「賃貸経営の収入を増やす」ということになります。

むやみにお金をかけたからといって上手くいくわけでもありませんし、工事にかかる支出を減らしたことにより空室が続いてしまう場合もあります。

最も大切なのは「コストパフォーマンス(費用対効果)」です。

目的を明確にして、なんとなくではなくしっかりと根拠に基づいたリフォームやリノベーションを行うことが賃貸経営を上手に行うための最大のポイントになります。

 

エーチームは名古屋市内を中心に賃貸管理を行っております。

リフォームやリノベーションなどの各種工事にも数々の実績があります。

 

また、リノベーションや各種工事をオーナー様の持ち出しゼロでできる独自サービス「ゼロリノベ」も数多くのオーナー様からご好評いただいております。

 

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