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分譲マンション所有のオーナー様からの相談

NAOKI MIZUTANI

今回ご相談のオーナー様は、現在名古屋市内に分譲マンションにお住まいなのですが、転勤になってしまい手放したくはないので賃貸としたい。何分初めてのことなのでどうしたら良いか分からないので相談にのって欲しいとのことでした。

『定期借家契約と普通借家契約について』と『家賃滞納について』

 

 

事例① 定期借家契約と普通借家契約について

転勤族のオーナー様によくあるのが、将来また所有する分譲マンションに戻ってくる可能性がある方です。
その場合、普通借家契約で賃貸に出していると戻ってきた時に住めない可能性が出てきます。
ご自身がお部屋を借りていて、オーナー様の都合で「〇月に戻るのでそれまでに退去してください」と言われたら・・・。
「急に言われても困る」や「気に入っているし引越ししたくない」と思われますよね?
普通借家契約では、オーナー様からの解約の場合、オーナー様に正当な事由(どうしてもそこに住まなければならないなど)がない限りできません。

よって転勤族のオーナー様で戻ってくる可能性がある場合は、定期借家契約を提案しております。
定期借家契約は、契約の更新が無い契約で、契約期間が終了した時点で確実に明渡しを受けることができます。
例えば、約5年で戻ってくる可能性であれば、契約期間5年の定期借家契約をすると戻ってくるタイミングでご自宅に住むことができます。

しかしメリットばかりではなくデメリットもあります。
家賃や敷金・礼金を相場より下げて募集しないとなかなか借主が見つかりません。
借主にとって住み続けることができないというデメリットがあるため、オーナー様は借主にとって金銭的なメリットを作らないと契約に繋がりにくいです。
当社「エーチーム」の商圏エリアの名東区などは、転勤族にも人気の地域で他府県からもたくさんお部屋探しに来られます。法人の場合、社内規定で定期借家契約のお部屋は契約できない規定になっているとこも多々あります。

こういったデメリットも理解して定期借家契約にするか普通借家契約にするか選択しないといけません。
相談にこられたオーナー様は、名古屋に戻ってくる可能性が50%ぐらいだったのですが、戻ってきたとしても10年前後だろうとのことで、その頃にはお子様も大学や成人しているので、夫婦2人であれば賃貸を借りてもいいとなり、普通借家契約を選択されました。
一概に戻ってくる時期だけで選択せず、オーナー様のライフスタイルやそのお部屋の家賃設定で総合的に判断して選択されることをおすすめします。

 

※定期借家契約と普通借家契約の詳しい内容は下記を参考にして下さい。
公益社団法人 全日本不動産協会

http://www.zennichi.or.jp/public/knowledge/lease/shakka/

 

事例①まとめ

実際、オーナー様は、どちらかの契約にするか選択するまでに、3度相談にご来店されました。しっかりとオーナー様のお話を聞かせて頂き、周辺の賃料状況や成約事例・その他の物件まで内覧して、最終的に普通借家契約で募集することに決まりました。
複数所有するオーナー様と違い、ご自宅を賃貸に初めて出すオーナー様は、いろいろ不安なことや心配することがあると思います。
当社エーチームではオーナー様の立場になって考え、不安を解消できるまで時間を惜しまず一緒に考えます。

 

 

困り顔のオーナー

事例② 家賃滞納について その1

オーナー様は転勤の為、分譲マンションを知人に貸したのだが、家賃の滞納が起こっているとのことでした。

初めはその知人(入居者)は特に問題が無かったのだが、ある日「仕事の都合で家賃が払えない。引越しをしたいけど引越する費用もないし、連帯保証人もいない。」しかも、知人に貸しているので直接は言いにくい。
不動産屋や管理会社を入れずに契約をしているので誰に相談していいのか分からず困っている。

 

事例② 家賃滞納について その2

お部屋の募集をお願いした不動産屋さんからお客様を紹介されました。
オーナー様の募集条件に保証会社の加入を希望されていたのですが、不動産屋さんに、「オーナー様!お客さんいい人だから絶対に大丈夫だから保証会社の加入はなし連帯保証人でお願いします。」とお願いされました。
募集に出すのも初めてだったこともあり、不動産屋の言っていることをついつい承諾してしまいました。
すると、実際に家賃滞納が起こったその時には、「入居者も連帯保証人も支払能力がなく困っている。」という状態でした。

 

 

事例②まとめ

<家賃滞納の不安は保証会社の加入で解決します。>

家賃滞納の問題は、実にデリケートな問題です。
家賃滞納が起こるとオーナー様はそれこそ不安で夜も眠れなくなるかもわかりません。
そこで「家賃保証会社の加入」をお勧めします。保証会社に入っていれば、入居者が家賃を滞納しても、代わりに支払ってもらえます。オーナー様は不安も解消され、眠れなくなることも無くなるでしょう。

もちろん、家賃滞納の問題は無いに越したことはありますんが、いざ起こってしまっても大丈夫なように家賃保証会社の加入をおすすめします。
ですが、加入に伴い入居者側に入居時や年間更新料等の費用がかかるというデメリットも発生するのです。

その費用面やオーナー様が所有する物件の地域性などよく理解して条件を決めるようにすれば問題はないと思います。

 

 

さいごに

エーチームがある名東区は、保証会社の加入必須条件の物件が多いので、保証会社の加入を必須しても入居条件面で不利になることはありません。
保証会社の加入の有無も契約内容も総合的に判断していきましょう。

複数所有するオーナー様と違い、ご自宅を賃貸に初めて出すオーナー様は、いろいろ不安なことや心配することがあると思います。
エーチームではオーナー様の不安を解消できるまで時間を惜しまず、とことん一緒に考えます。
まずはご相談だけでも当社エーチーム株式会社までお気軽にお問い合わせください。

 

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