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民法改正により変わったこととは?今後賃貸市場はどうなっていくのか

RIKU AONUMA

2020年4月1日に1993年より一般的に使用されてきた国土交通省の賃貸住宅照準契約書の内容が民法改正により変更となります。

民法の改正については、なんとなくは聞いたけど実際にはあまり変わらないんじゃないの?と思われているオーナー様も多いかと思います。

しかし、改正内容についてしっかり理解しておかないと今後トラブルになってくる可能性が出てきます。

そこで今回は民法改正の内容をわかりやすく解説させていただきます!

今回ご説明する重要なポイントはふたつになります。

 

連帯保証人に債務の極度額を定める必要がある

 

今までは連帯保証人に対する債務額の上限は定められていませんでした。しかし、今回の民法改正で個人の保証人は極度額を定めなければ契約が無効になります。

極度額とは、実際に保証人が立て替えなければならない金額の限度額となります。

一般的には賃貸契約は2年契約の場合が多いので、賃料の24か月分くらいが極度額に設定されることが一般的となってくることが予想されます。

例えば賃料5万円の場合は24か月分で120万円ということになります。

それにより、今までは連帯保証人を引き受けてくれた人でも極度額の金額が書かれてある書類を見てしまうと、借金をするような感覚になり尻込みをしてしまう事も十分考えられます。

そうなると、今まで以上に連帯保証人の確保は難しくなると考えられています。

 

原状回復のルールが明確化される

 

民法改正に合わせ、原状回復の範囲が明文化され「経年劣化」による自然損耗は貸主負担という事が法律化されます。

現在でも国土交通省が定めるガイドラインを基に退去精算を行っていますが、今後民法改正により、賃借人は通常損耗(通常の使用によって生じた傷みや経年劣化)については原状回復義務を負わない事が契約書に明記されます。

 

また、特約で通常損耗も借主負担とする事自体は有効ですが、著しく入居者に不利になるようなものについては無効となる可能性がありますので今まで以上に注意が必要です。

 

さらに、入居時修繕についても家主はより迅速に設備に関する入居者の要望に対応することが望まれます。

 

例えば、エアコンの修繕が必要な場合、家主が修理を渋っている間に、賃借人が修理会社へ依頼して、その修理発生金額を家主に請求すると、最終的に家主がその支払いを行わなければならない場合が多くなります。

今回の民法改正で国土交通省のガイドラインがより厳格化されることにより、請求できるべき内容であっても支払ってもらえないという事が増えると考えられます。

この改正により、オーナー様が入居費用として預かった敷金もほとんど全額返還することが増えてくるようになります。

 

まとめ

 

民法の改正により、連帯保証人がつけづらく保証会社の利用がさらに一般的になっていくことや、退去精算の際

にさらに借主にとって有利な内容となっています。

このような民法の改正を受け、賃貸業界ではこのような民法の改正を受け募集や契約の形態が少しずつ変化していっています。

 

今はまだ、実感のない方も多いかと思いますが今後裁判による判例などが出てくるにつれてだんだんと賃貸の常識が変化していくことが予想されます。

 

エーチームでは、民法改正により今後新たに常識となっていく契約形態に合わせて、それを利用して他物件との差別化を図るためのZEROチンタイという空室対策プランを運営しております。

民法改正によりさらにオーナー様が不利となったこの状況の中で、ZEROチンタイはオーナー様の収益を上げることができるプランとなっております。

 

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