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今回は「住宅ローンの借り入れ先の種類」について不動産のプロの視点でお伝えできればと思います。

マイホームの購入を検討されている皆様のご参考になれば幸いです。

住宅ローンには多数の商品があり、借入先・金利・返済方法などの内容の情報を調べて、いかに自分にあった住宅ローンを選択するかが重要です。金融機関や不動産会社、ライフプランナーなどに相談して決めていくのが一般的ですが、相談する前に自身で事前に情報を収集しましょう。

どこから借りるか？

住宅ローンの借入先は大きく分けて「公的ローン」と「民間ローン」の2種類があり、それぞれに特徴があります。

・「公的ローン」独立行政法人や自治体等の公的機関が取り扱う住宅ローン

「財形融資」は勤務先で1年以上財形貯蓄を行い50万円以上の残高がある人が利用できる住宅ローンです。4,000万円を上限とし、財形貯蓄の残高の10倍まで借り入れ出来ます。財形貯蓄制度がある企業に勤務されている人は、財形融資の制度があるかを確認されると良いでしょう。

自治体が取り扱う住宅取得のための融資制度もあります。各自治体によって制度の内容が違ったり、利用できる条件も違いがあります。そもそもこの制度が無い自治体もありますので、各自治体に確認しましょう。

・「民間ローン」銀行などの民間金融機関が取り扱う住宅ローン

民間ローンは銀行以外にも、生命保険会社やゆうちょや農協、ノンバンクや住宅ローン専門会社などの金融機関が取り扱う住宅ローンです。それぞれの金融機関によって様々な商品があり、金利や返済方法などメリットになる商品もありますので色々と比較すると良いでしょう。不動産会社やハウスメーカーが提携している金融機関だと、金利優遇などのメリットがある場合があります。

民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する「フラット35」という住宅ローンもあります。最長35年の長期の固定金利で、提携している金融機関によって金利や諸費用が異なります。住宅金融支援機構の定める基準に適合している住宅の購入や建築に利用できます。利用する為には購入や建築する建物の検査をし、適合証明書の発行を受ける必要があります。

なお省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性・耐久可変性などの要件を満たす場合は、一定期間金利引き下げが受けることが出来る「フラット35S」が利用できます。

金利について

金利とは住宅ローンの借り入れ額（元金）に比例して支払う利息の割合の事です。金利が低ければ利息が少なくなりますので、返済総額は少なくなります。例えば2％と3％の金利を比較した場合、1,000万円を35年借入れして元利均等返済で毎月返済していくと、返済総額でおよそ225万円の差がでます。

住宅ローンは居住用の住宅を取得する為のローンで、金利は他のローンと比較しても低めになっています。投資目的の物件の取得には利用できません。

金利タイプについて

住宅ローンには3つの金利タイプがあります。それぞれのタイプの特徴や違いを理解して、これからの自身のライフプランに合ったタイプを選択しましょう。

・「変動金利」・・・返済中に借入利率が変動するタイプ

・「固定期間選択金利」・・・一定期間だけ固定金利となり、期間終了後は変動金利か再度固定金利期間を設定するタイプ

・「全期間固定金利」・・・借入れ当初から住宅ローンを完済するまで、金利が固定されるタイプ

「変動金利」

変動金利は年に2回半年ごとに金利の見直しがされ、経済状況によって市場の金利が上昇すれば住宅ローンの金利が上がり、逆に市場の金利が下がれば住宅ローンの金利も下がります。

その金利の変動に基づき5年ごとに、毎月の返済額が見直されます。ただし金利が急上昇した場合でも、返済額の上昇率は上限で前の返済額の1.25倍までと定められています。

変動金利は固定金利に比べて金利が低く設定されていますが、金利が上昇した場合のリスク負担を考えなければいけません。金利の動きをタイムリーにチェックし、不安があれば金融機関に相談するなどを心掛けておくことが重要です。

「固定期間選択金利」

固定期間選択金利は返済開始時に5年、10年、20年などの期間、固定金利にする事を選べる金利のタイプです。固定期間終了後は変動金利に移行しますが、再度固定期間を設定できる商品もあります。ただし新たな金利は固定期間終了時の金利が適用されますので、金利が上昇している場合があります。その場合は変動金利のような返済額上限1.25倍の制限はありませんので、大幅に返済額が上昇するリスクがあります。

それぞれの金融機関によって選択できる固定期間や金利は違いますが、一般的に固定される期間の金利は優遇される商品が多いです。

「全期間固定金利」

「フラット35」に代表される全期間固定金利は借入時に金利が固定され、住宅ローンの完済時まで毎月の返済額が変動しないタイプです。仮に経済状況によって市場の金利が変動しても、毎月の返済額が変わらないので家計の管理が容易で将来のライフプランが立てやすいのが特徴です。

変動金利や固定期間選択金利と比較すると、当初の金利は高めに設定されています。

「フラット35」は提携する金融機関によって金利が異なるので、それぞれシミュレートして比較検討すると良いでしょう。

返済方法は2種類

住宅ローンの返済方法は大きく分けて「元利均等」と「元金均等」の2種類があります。それぞれにメリットとデメリットがありますので、比較検討したうえで自身のライフプランに合った返済方法を選択しましょう。

・元利均等

元利均等は元金と利息の割合を調整して、毎月の返済額を一定にする返済方法です。

メリットは毎月の返済額が一定となるので、毎月の家計収支管理や将来のライフプランが立てやすい返済方法です。

デメリットは元金均等に比べて元金の返済が遅いので同じ期間で同じ借り入れ額の場合は、利息の支払いが多くなり返済総額が多くなります。

毎月の返済額を一定にして家計管理を安定させたり、他の出費や貯蓄に備えたい方にお勧めの返済方法です。

・元金均等

元金均等は毎月の返済額の内訳で、元金の割合を一定に設定する返済方法です。

メリットは元金の返済が早くなり利息の支払いが少なくなる事で、条件が同じ場合は元利均等に比べて返済総額が少なくなります。

デメリットは残りの元金に対して利息が付きますので、住宅ローンの借り入れ当初は毎月の支払額が多くなってしまいます。

借り入れ当初は毎月の返済額が高くても、将来の返済額を低くすることで負担を抑えていきたい方にお勧めの返済方法です。

金融機関によっては元金均等を選択できない商品もありますので、ご希望される金融機関に確認が必要です。

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まとめ