名古屋を拠点に東海エリア全域で活動しているエーチームです。

弊社エーチーム株式会社では不動産の賃貸仲介・売買仲介の業務も行っており、お客様の理想のお部屋探しを全力でお手伝いさせて頂いております。不動産の売却に関しても、多数の実績があり売却希望のお客様のお手伝いをさせて頂いております。

今回は「不動産の売却の流れ」についてお伝えします。

転勤や住み替えによって住まなくなった自宅や相続で受けた土地や建物、投資用で所有している物件などを売却しようとお考えになった時のご参考になれば幸いです。

まずは相場調査と査定依頼

所有している不動産を売却しようと考えた時に、まずはその不動産がどれぐらいの価値があるのかを事前に理解しておくことが重要です。住宅ローンの残債がある場合は、売れた価格で残債がなくなるのかを確認します。

ある程度の周辺相場を確認したら、本当に売却する必要があるのか？を再度考えてみましょう。売却をするにも費用が掛かります。賃貸に出したり、建て替えやリフォーム・リノベーションなど色々なパターンで比較検討することも大切です。

次に売却をサポートしてくれる不動産会社に査定を依頼します。一般的には無料で査定をする会社がほとんどです。何社かに査定を依頼してサービスやその会社の強みなどを聞いたうえで、不動産会社を選びましょう。

個人間で契約する事も可能ですが、煩雑な書類作成や後々トラブルが無いようにするために不動産会社に仲介を依頼しましょう。

査定価格は一般的に3ヶ月程度で売却可能な金額が算出されます。複数社に依頼した場合は、査定方法によって各社多少の金額の違いが出ることがあります。なぜその金額になったのかの根拠をそれぞれに確認しておきましょう。

販売価格を決める

査定価格は3ヶ月程度で売却可能な金額の目安ですので、必ずしもそのままの価格で販売しなければいけないとは限りません。査定価格が出たら、その金額で売却活動を行うのか、いつ頃売却したいかなどを不動産会社の担当者と話し合い、販売価格を決定しましょう。

販売価格を決めたら不動産会社との媒介契約を結びます。これは売却に関する条件や金額・売却活動の内容や報酬の取り決めるための契約です。媒介契約には3種類あり「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」となり、それぞれに違いがあります。

「一般媒介契約」は複数の不動産会社に媒介を依頼することができ、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は1社しか媒介を依頼できません。「専任媒介契約」と「一般媒介契約」は売主が自身で発見した買主と、媒介を結んだ不動産会社を通さずとも売買契約を締結することが出来ますが、「専属専任媒介契約」では通さないと締結出来ません。

それぞれの特性・違いの説明を受け、どの媒介契約を結べばよいのか慎重に検討することが必要です。

販売活動開始

依頼した不動産会社が購入希望者に向けて広告するまでに、売却物件の調査が必要になります。広告したり契約書類作成にあたっては、法的な内容やライフラインなどを記載するので、役所等で調査を行います。こちらは不動産会社の業務になりますので、売主様は何もする事はありません。ただし周辺環境の事やマンションの場合の管理に関することや売主様しか知らない事などは、不動産会社の担当者から尋ねられることもありますので協力していきましょう。

この調査がありますので媒介契約締結後、実際に売却する不動産がポータルサイトやチラシに掲載されるまで少しブランクがあります。

依頼した不動産会社は調査が終わると購入希望者を募る為に広告をします。不動産流通機構の運営するレインズに売却物件を登録することで、依頼した不動産会社以外の不動産会社にも売却物件の情報が伝わります。そして自社ホームページや各種ポータルサイトやチラシに掲載することで、一般の購入希望者に向けて広告されることになります。

売却物件に居住しながら売却を進める場合、購入希望者が内覧に訪れます。内覧希望者に良い印象を持ってもらう為に、敷地内や室内の清掃や室内の物品の整理整頓をしておきましょう。できれば風通しをしておき、室内のニオイなどにも気を付けましょう。

不動産会社の担当者が内覧希望者と一緒に来られますが、その際の説明などは担当者にお任せしておきましょう。売主様から積極的に宣伝するのは、かえって印象が悪くなってしまう場合もあります。内覧希望者からの質問には誠実に丁寧な対応をすると、印象はよくなるでしょう。

売却活動を開始してもすぐに成約するとは限りません。売却を依頼した不動産会社からの売却活動の報告の際には、担当者から活動の内容と結果・周辺の不動産市場の動向などを確認しましょう。反響が芳しくなかったり長引いたりした場合は、価格の見直しや販売活動の見直しなどを担当者としっかり話し合う事が重要です。

購入希望者決定～売買契約～お引き渡し

・購入希望者決定

売却活動を開始し実際に売却物件の内覧を経て、購入希望者が決まったら売買契約に向けて諸条件の調整を行います。売主様と購入希望者お互いの希望金額やお引き渡しの時期などが折り合えば売買契約へ進みます。購入希望者が住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの事前審査を行います。事前審査が通過すれば、晴れて売買契約を取り交わします。万が一住宅ローンの審査が承認されなかった場合は、再度購入希望者を探すことになります。

売買契約を締結する前に、担当者から売買契約の内容を確認しておきましょう。万が一手違いで売却物件の状況や売却金額や引き渡し時期などに相違があっても、署名・捺印し契約が成立した後では契約違反となり違約金が発生する場合がありますので注意が必要です。

・売買契約

売買契約の際には契約を締結する前に、不動産会社の宅地建物取引士が売却物件に関する重要事項説明を行います。売主・買主双方が重要事項説明書・売買契約書の内容に納得し、売買契約書に署名・押印し売買契約が締結されます。契約の内容・条件によりますが、売買契約締結の際に買主から手付金を受け取ります。

買主が住宅ローンを利用される場合は売買契約締結後に、住宅ローン本審査・金銭消費貸借契約の手続きがあります。金融機関によって違いはありますが、1～2ヶ月程度の時間が掛かる場合があります。万が一本審査が承認されなかった場合は、売買契約が白紙解除になる場合があります。

売主側は売却物件に住宅ローンの残債が残っている場合は、金融機関に連絡をして住宅ローンの残債の抹消手続きを行います。こちらも金融機関によって手続きにかかる期間が違いますので早めの準備が必要です。

・お引き渡し

売買契約で取り決めた引き渡し時期もしくは、売主・買主双方の準備が整ったら売却物件の引き渡しを行います。売主・買主・司法書士・不動産会社の担当者が立ち会い、ほとんどの場合は買主が指定する金融機関で行われます。

売却物件が住宅で鍵を渡す必要がある物件の場合は、すべての鍵が揃っているかを事前に確認しておきましょう。建築時の資料や設備の説明書等の資料も引き渡せるように準備が必要です。

引き渡し時に固定資産税等の税金、マンションの場合の管理費・修繕積立金の精算を行いますので、公共料金も含め事前に支払いが必要なものは支払っておきましょう。

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