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【賃貸管理】分譲マンションの売却と賃貸どちらがお得?

TAKAFUMI KUROKI

名古屋を拠点に東海エリア全域で活動しているエーチームです。

以前弊社の仲介で中古マンションを購入された方からご相談を頂きました。

会社から「転勤」の辞令があり、ご家族でお引越しされるとの事です。再度このエリアに戻ってこられるかは現時点ではわからないそうです。そのマンションは2年前に築11年で購入され、リノベーションをしてお住まいされています。エリアやリノベーションの仕上がりも非常に気に入っておられ、大変残念がっておられました。

 

さあ、どうしよう?

お引越しされるのは確定ですので、せっかく購入されたマンションをどうするかが問題です。まだ住宅ローンもたっぷり30年以上残っています。

ご提案としてはマンションを「売却」するか、「賃貸」に出すかになります。そのまま何もせずに置いておくという選択もあります。転勤の期間が決まっており確実に戻ってこられるのが分かっていれば、その選択も有りかもしれません。今回は時期も戻れるかも未定ですのでこの選択は却下となりました。

売却するのも賃貸に出すのも、メリットとデメリットがあります。このお客様へのアドバイスをご紹介しますので、このような状態でお悩みの方や転勤がある会社にお勤めの方はご参考にしてください。

 

 

「売却」のメリット

「売却」のメリットは主に以下の3点です。

まとまった現金を得ることが出来る

売却をし物件を手放すことにより、ある程度まとまった現金を得ることが出来ます。

立地や築年数、平米数や間取りによって違いはありますが、住宅ローンが残っている場合その金額以上かそれ以上で売却できることが望ましいですね。当然ですが住宅ローンの利息の負担や、将来の金利上昇のリスク回避も出来ます。

住宅ローンが残っていなければ、売却費用を差し引いた現金が残ります。これを次の物件の購入費用に充てる事も出来ます。

 

ランニングコストからの脱却

当然、物件を維持していく為にはランニングコストが掛かります。

物件を所有していると、毎年「固定資産税・都市計画税」が掛かります。

戸建てだとある程度の年数で、外壁塗装や屋根の補修や葺き替え(塗装)や、防虫対策やその他の修繕や補修費用。マンションだと毎月の修繕積立金や管理費が掛かりますし、年数に応じてそれらの金額が上がっていく場合があります。

これらのランニングコストが掛からなくなるのは大きなメリットです。

将来の物件価格の低下リスクを回避する

立地によってはこの先も物件価格が上昇する場合もありますが、多くの場合は年数に比例して価格は下がりますので早く売却するほど高く売れるという事になります。

物件を手放せば人口減少によるニーズの低下や土地価格の低下、物件の劣化や破損・汚損による物件価値の低下などのリスクが無くなります。

価格が下がってしまう前に売却しておくのも得策と言えます。

 

「売却」のデメリット

売却のデメリットは主に以下の3点です。

売れるタイミングが分からない

売却する時期によっては長期間売れない事もあります。

多くの不動産業者は、「媒介期間」である3か月で売却できる可能性がある価格を査定額としています。最近は少ないと聞きますが、不動産業者によっては相場よりも高値で査定報告し、媒介を得ようとする業者も存在します。

多くの購入希望者はインターネットの物件検索サイトなどで、ある程度の相場を把握していることが多いです。売出し金額が相場から乖離していれば希望者からの反響はありませんので、長期間売れない事となります。購入希望者が現れたとしても、値下げ交渉をされる事が多いです。

売却を検討する場合は事前に周辺の相場を確認しておくことが重要です。

 

売却費用が必要

物件を売却をする場合は、購入した時と同じように様々な売却費用や掛かります。売却額によっては、税金を納める必要がある場合があります。

売却費用の内訳は、主に司法書士に支払う所有権移転登記の為の費用、不動産業者に支払う仲介手数料、契約書に貼付する収入印紙代、住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消の為の費用となります。

場合によっては売却益が出たら譲渡所得税も納税しなければいけません。

不動産業者に売却を依頼される際に、売却費用の見積りを依頼して確認することが重要です。

 

住宅ローンの残債を下回る場合

住宅ローンが残っている場合、残債を清算して抵当権を抹消しないと売却が出来ません。万が一売却金額が住宅ローンの残債を下回った場合、手持ちの預貯金などでまかなったり、住み替えローンを利用して穴埋めをしないといけません。

売却することで損になる場合もありますので、事前のシミュレーションは必要です。

 

賃貸のメリット

賃貸のメリットは以下の4点です。

・毎月の家賃収入が得られる

所有している物件を賃貸に出すメリットは、毎月の家賃収入が得られることです。

住宅ローンの毎月の返済額よりも高い家賃設定の場合、その差額が利益となります。

エリアや築年数によりますが、分譲マンションや一戸建ては賃貸用のマンションよりも設備等のグレードが良いため、周辺の賃貸相場よりも高く貸し出せる事が多いです。

 

・掛かる費用を経費計上できる

不動産を所得している事で掛かるランニングコストを、不動産経営における必要経費として計上出来ます。

家賃収入から以下の経費を課税対象から差し引けますので、所得税の節税が見込めます。

・固定資産税、都市計画税

・分譲マンションの管理費、修繕積立金

・住宅ローンの利息

・物件に掛ける火災保険や地震保険の保険料

・入居者が退去した際の補修費用や設備の入れ替えや修理費用

・管理会社に依頼した場合の管理費や広告費など

・減価償却費

・その他

 

・将来的に再度居住することができる

売却してしまうと所有権が移転してしまうので、再度居住することはできません。

賃貸に出す場合は所有権は移転されません。入居者が退去されている場合ですが、もしも再度転勤などで戻った場合など元通り居住することができます。

ご自身が住まなくても将来的に、お子様などが居住されることもできます。

 

・必要なければいつでも売却できる

もし将来的にまとまった金額が必要になった場合など、売却によって現金を得ることが出来ます。

入居者が居住している場合でも、投資用のオーナーチェンジ物件として売却ができます。

 

賃貸のデメリット

費用がかかる

まず住んでいた物件を賃貸に出す際に、設備・壁・床の補修やハウスクリーニング等を行わなければなりません。

入居者が決まり居住中でも、入居者の故意過失が無い設備の故障などにも費用が掛かります。入居者の退去の際にも、次の募集をするために補修や改修の費用が必要です。

物件の維持管理を任せる場合には、管理会社への管理費等の費用が掛かります。

これらの費用は経費で計上できる場合がありますので「メリット」の欄を参考にしてください。

 

さまざまなリスク

順調に入居者が入っていれば良いのですが、退去後すぐに次の入居者が決まるとは限りません。入居者がいないと当然収入はありませんので、住宅ローン等の支払いが負担となります。

入居者が入っていたとしても、入居者の様々な状況の変化により家賃滞納が起こる可能性があります。入居者が保証会社に加入していれば家賃補償してもらえる場合が多いですが、手続きも煩雑になります。管理会社に依頼している場合でも、管理会社によって対応が様々ですので依頼時に確認することが重要です。

入居者の近隣トラブル等が発生する場合もありますので、入居時の審査などは管理会社に任せきりにせずにある程度の確認も必要です。

 

ローンの金利が上がる可能性がある

住宅ローンとはそもそも居住用の物件購入の際に利用できる金融商品です。賃貸に出す理由が転勤などに伴う退去によるものだとしても、本人が居住しないので不動産投資ローンになる可能性もあります。そうなった場合、金利が上がります。状況や商品によってはそのままの条件で融資を受け続けることもできる場合があります。

まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談することが重要です。

住宅ローン控除を受けている場合は、控除の適用から外れてしまうため控除が受けれなくなります。

 

 

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まとめ

今回は転勤による引っ越しに伴うご相談から、売却にするか賃貸に出すかの「メリットとデメリット」をご紹介しました。

それぞれの置かれた状況によって、どうすれば良いかは違ってくると思います。

 

当社エーチーム株式会社では、不動産売買・賃貸・管理・工事など不動産に係わるすべての業務を行っております。売却か賃貸で悩まれたときは、まずはご相談ください。それぞれの専門知識を持ったスタッフが親切丁寧にご対応致します。

お気軽にご相談ください!お待ちしております!

 

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