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中古マンションの購入について③~住宅ローンについて

TAKAFUMI KUROKI

名古屋を拠点に東海エリア全域で活動しているエーチームです。

弊社エーチーム株式会社では不動産の賃貸仲介・売買仲介の業務も行っており、お客様の理想のお部屋探しを全力でお手伝いさせて頂いております。

 

これまで「賃貸VS購入」、「マンションVS一戸建て」、「新築物件VS中古物件」をまとめてきました。前回は「中古マンションの購入について」の物件資料の見方についてご紹介いたしました。

今回は住宅ローンについてを不動産のプロの視点でお伝えできればと思います。

マイホームの購入を検討されている皆様のご参考になれば幸いです。

 

住宅ローンについて

 

中古マンションを購入するにあたって「物件代金」「購入諸費用」「リフォーム・リノベーション費用」を全て現金で購入される方もおられますが、一部または全額を住宅ローンでお借入され購入に充てられる方が多いように感じます。

どの金融機関が良いのか?とのご質問をよく頂きますが、メガバンク・地方銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫・ゆうちょ・農協・フラット35などの金融機関があります。それぞれの金融機関に特徴があり、商品内容や金利などの条件に違いがあります。

事前に金融機関に相談されても良いですし、ご相談されている不動産会社にお尋ねになるのも良いかと思います。

 

住宅ローンを利用するにあたっては、事前に銀行と保証会社による審査があります。

会社員・公務員・自営業者などの職業に係わらず、その方のご年収・勤続年数(事業年数)・家族構成・資産や預貯金の有無・自己資金の有無や割合・他のローンや借入金の有無・購入物件の担保評価などを審査基準と照らし合わせて、借入れの可否や借入金額や借入年数や金利などが決まります。

一般的に購入する物件が決まりましたら事前審査を行います。そして事前審査を無事通過したら売買契約に移ります。逆を言えば住宅ローンの事前審査が通らなければ、物件の契約は出来ません。

 

 

まずは「事前審査」

 

まずは一般的な審査申込書の必要事項です。

●申込人の、氏名・住所・性別・電話番号・世帯内容(家族構成)・住まい状況(持家か賃貸か、居住年数、家賃)・年収

●お勤め先・会社名・会社住所・勤続年数・業種・職種・従業員数・資本金・創業年

●その他・預貯金の額・その他の借り入れ・転職の有無(前職の勤務先・業種・年収・勤続年数・転職理由)

などが主な記入項目となります。金融機関によって多少の違いはあります。

 

その他に銀行から追加質問をされる場合があります。

「ご実家の状況(住所や持家かどうか、兄弟の有無など)」「転職歴(前職の職種や年収など)」「お勤めの会社に転勤はあるか」「お借入れの履歴」など、回答によってはマイナスに働くこともあります。

 

審査申込用紙・身分証明書・収入照明(源泉徴収票など)・購入予定の物件資料を揃えて銀行に提出します。上記の審査が事前審査(仮審査)と言われ、書類を銀行に提出すると平均3~4日で審査の回答がもらえます。

最近ではペーパーレス化が進んでおり、ネット銀行でも住宅ローンは取り扱いますし、今まで紙面でのやり取りをしていた銀行もWEBで事前審査を行うようになってきています。

 

 

次は「本審査」

 

事前審査が通れば次は「本審査」です。

この本審査自体は事前承認以降に申込者に何もなければ、ほぼ問題なく承認されます。

ただし事前承認後に「他の借り入れをした」「支払いの滞納をした」「転職をした」など、上記のステイタスにマイナスの変更があった場合承認されない場合があります。

 

それと「団体信用生命保険(団信)」の申し込みがあり、これにも通過しないと本審査は承認されません。これは住宅ローンの支払い途中に債務者本人が万が一死亡したり高度障害になった場合、残りの住宅ローンをこの生命保険で支払うという保険です。保険の申し込みですので今までの病歴や、現在の通院や服薬などを記入して審査します。

これが通らなければ本審査は承認されませんが、虚偽の記述をしてはいけません。万が一の事があり、その際に虚偽の記載が発覚したら保険は支払われません。くれぐれも記入漏れや間違いがないように、ご注意ください。

 

 

金融機関との契約

 

本審査が無事に承認になれば、金融機関との契約である「金銭消費貸借契約」を執り行います。金銭消費貸借契約とは金融機関から住宅ローンの借主が融資を受けるために取り交わす契約です。

内容は「借入金額」「返済年数」「金利」「遅延損害金」「抵当権の設定」「繰上げ返済」などの諸条件が記載されています。

金銭消費貸借契約書は2通作成され、金融機関と借主がそれぞれ1通ずつ保管します。契約書に貼付する印紙は金融機関と借主がそれぞれ負担し、印紙の額は借入金額によって違います。

 

 

そして決済へ

 

金銭消費貸借契約を締結後、決済(残代金の支払いと登記)になります。

決済とは一般的に金融機関に「売主」「買主」「司法書士」「不動産業者」が集まり、「住宅ローンの実行」「残代金の支払い」「登記申請手続き」「諸費用の支払いや精算」「管理組合に提出する書類の記入」などを行い、鍵の引き渡しや必要事項の引継ぎなどを行います。

この時点で物件は売主から買主へ所有権が移転し、買主への引き渡しが完了します。

 

 

関連記事を併せてご参考にしてください!

中古マンションの購入について⑤~内覧時の確認ポイント・室内編~

【売買成約事例】住宅ローンについて 名古屋市緑区 I様

 

まとめ

今回は「中古マンションの購入について」の住宅ローンについてをご紹介いたしました。

次回は実際に物件を内覧する際にチェックするポイントについてを、不動産のプロの視点からお伝えできればと思います。

 

エーチーム株式会社では、様々な条件で理想のお部屋をお探しのお客様のニーズにしっかりとお応えします!

物件探し・住宅ローン・リフォームやリノベーション工事でお悩みの方は、是非お気軽にお問い合わせください。

お客様の理想の暮らしを実現するべく、全力でご対応させて頂きます!

 

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