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中古マンションの購入について②~物件資料の見方~

TAKAFUMI KUROKI

名古屋を拠点に東海エリア全域で活動しているエーチームです。

弊社エーチーム株式会社では不動産の賃貸仲介・売買仲介の業務も行っており、お客様の理想のお部屋探しを全力でお手伝いさせて頂いております。

 

これまで「賃貸VS購入」、「マンションVS一戸建て」、「新築物件VS中古物件」をまとめてきました。前回は「中古マンションの購入について」物件選定に関しての考え方ををご紹介いたしました。

今回は物件資料の内容を不動産のプロの視点でお伝えできればと思います。

マイホームの購入を検討されている皆様のご参考になれば幸いです。

 

 

物件資料の見方

インターネットのポータルサイトに掲載されている物件や、不動産業者からもらえる物件資料から得られる情報に対しての弊社の考え方の例をご紹介します。(※全ての物件やお客様に当てはまらない場合もございますのでご承知おきください。)

現在、物件の絞り込みの段階で「物件価格」「エリア・」「駅までの距離・時間」「平米数・広さ」の条件をクリアしている物件の詳細をご覧になっていると思います。

上記の条件以外で確認しておくべきポイントをお伝えします。

 

 

築年数

中古物件の場合は築年数によって、外観・共有設備・室内設備・間取り・天井高、耐震基準などに違いがあります。

室内設備や間取りなどはリフォームやリノベーションで自由に変更可能な事が多いですが、外観や共有設備や天井高などは変更できませんので、築年数による違いを確認して検討されると良いでしょう。

この中で注目すべきは耐震基準です。日本は地震大国と言われ過去の巨大地震の度に建築基準法が見直されてきました。建物を建築する際にはその建物の強度などを計算し計算書や図面などを添付して、役所に提出し審査を受ける必要があります。その審査の基準になるものの1つが耐震基準です。その耐震基準が見直され改正された時期によって、おおまかに「旧耐震基準」「新耐震基準」と呼ばれています。この違いを理解して物件選定の判断基準を決められる方も多くなってきています。

 

 

構造

中古マンションの構造は「鉄骨造(S造)」「鉄筋コンクリート造(RC造)」「鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)」に分類されます。それぞれに特性があり建築方法やコスト面での違いがあります。

構造による特性の違いはありますが、耐震基準を満たしたものしか建築できません。その観点から構造による地震に対する強弱は無いと言われています。

 

 

総戸数

マンションには様々な大きさのマンションがあり、総戸数もそれぞれ違います。エーチームでは総戸数からの物件選定の考え方として「20戸」をボーダーラインとしてご提案させて頂いております。

分譲マンションでは定期的に「大規模修繕」を行います。建物を維持していく為に外壁や屋上、共有設備や共有部分などを補修したり設備の入れ替えなどを行います。一般的に大規模修繕に係る費用は各戸から毎月徴収する「修繕積立金」が充てられます。それぞれのマンションで「長期修繕計画」があり、それに則して「修繕積立金」を徴収するのですが、マンションによっては修繕計画と積立金の貯蓄額にズレが出てしまい、大規模修繕時に修繕一時金を徴収したり、計画の見直し時に積立金の増額が発生することがあります。

当然、マンションの大きさ・規模によって大規模修繕に係る費用は変わってきます。総戸数が少ないからそうなるという訳ではありませんが、一般的に戸数が少ない物件程その負担やリスクは増える傾向にあるようです。

 

もう一点は分譲マンションには所有者が組織する「管理組合」があります。管理組合ではそのマンションの維持管理を進めるための「理事会」があり、その理事会を中心にマンションの運営や維持管理を行います。

その理事会は立候補や輪番制で決まる「役員」が選出され、それぞれの役職に沿った内容の活動をする事になります。

総戸数が少なければ、その役員に選出される機会が増えることとなります。

 

 

階数

 

マンションの階数に関してはお客様の中にも様々な考え方やご希望があります。今までお客様からお聞きした、それぞれの理由をご紹介しますのでご参考にしてください。

あるお客様には「万が一火事になった場合にバルコニーから飛び降りてもケガで済むように3階までを希望します」と言われた事があります。

 

1階をご希望される場合

・小さなお子様が元気に走り回るので、階下に迷惑を掛けない為

・専用庭が欲しい

・外出時に出やすい、エレベーター待ちの煩わしさが無い

2階以上をご希望される場合

・防犯上の理由(侵入しやすい気がする)

・通行人や外の人と目線が同じなのを避けたい

・水害の心配から上階が良い

・陽当り、眺望の良さを希望する為

 

 

共有・室内設備

 

物件資料の「設備」の欄にはエレベーターやオートロックなどの共有設備、電気・ガス・水道のライフラインについて、システムキッチンなどの室内の設備が記載されています。

「築年数」の項目でも触れましたが築年数によって、共有設備や室内設備に違いが出てきます。築年数が古い物件でもエレベーターをリニューアルしたり、オートロックや宅配ボックスを新設されるマンションもあります。個人では勝手に交換できない玄関ドアやサッシなどを、大規模修繕時に気密性・遮音性の高いものに交換しているマンションもあります。

当然ですが築年数が浅い物件は共有設備は充実していますが、物件価格は比例して高くなります。

 

 

管理費・修繕積立金

 

毎月徴収される管理費・修繕積立金とは・・・管理費は日常の管理に使用され、修繕積立金はマンションの築年数に応じて修繕や補修が必要な場所の工事費用として貯蓄されています。長期修繕計画に基づき、値上がりする場合があります。

エーチームでは修繕積立金からの物件選定の考え方として国土交通省のガイドラインを参考に「平米数×200円以下」を適正金額としてご提案させて頂いております。

管理費・修繕積立金は平米数や築年数や階数によって違いがあります。単純に

金額が高いか安いかで判断しない事が必要です。

 

 

関連記事を併せてご参考にしてください!

中古マンションの購入について①~物件探しの条件~

マイホーム選び「マンション」と「一戸建て」どっち?

 

まとめ

今回は「中古マンションの購入について」の物件資料の見方についてご紹介いたしました。

次回は中古マンション購入の際の住宅ローンについてを、不動産のプロの視点からお伝えできればと思います。

 

エーチーム株式会社では、様々な条件で理想のお部屋をお探しのお客様のニーズにしっかりとお応えします!

物件探し・住宅ローン・リフォームやリノベーション工事でお悩みの方は、是非お気軽にお問い合わせください。

お客様の理想の暮らしを実現するべく、全力でご対応させて頂きます!

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