空室問題でお困りですか？空室対策を成功させるためのアイデアをご紹介します！

ATEAM EDITOR

不動産オーナー様で、空室対策にお困りの方は多いかと思います。
賃貸経営を行うにあたって、空室の問題はつきものです。
空室が発生してしまうと当然のことながら家賃収入が入ってこなくなるので、できるだけ空室は起こらないようにしたいですよね。
今回は賃貸経営における空室対策についてご紹介します。

1 □空室率について
2 □空室率が高い原因とは
3 □成功しやすい空室対策とは
4 □まとめ

□空室率について

空室を防止するために知っておく必要があるものの1つに、空室率があります。
不動産の賃貸経営をする際には、収益をできるだけ大きくすることが目標となります。
そのためには、所有物件の稼働率を高める、つまり空室率を可能な限り低くする必要があります。

まずは空室率の意味を押さえておきましょう。
一般的な空室率の計算方法は、空室戸数を営業物件戸数で割ったものとなります。

例えば手持ちのマンションが100室あり、そのうちの10室が空室だった場合の空室率は10パーセントとなります。
この基本的な空室率は、瞬間空室率と呼ばれています。
この計算方法自体は、それほど難しくないですよね。

これに加えて、稼働平均空室率という計算方法もあります。
これは1年を通して、全ての戸数のうち、どれだけの戸数がどれだけの期間、空室であったかを計算します。

計算するには、解約戸数と平均空室月数をかけたものを、総戸数と12ヶ月をかけたもので割ります。
こちらは少し計算式が複雑なので、具体的な数値を当てはめて計算してみましょう。

例えば手持ちのアパートの30戸のうち、6戸が一年間のうちに解約され、解約ごとに6ヶ月の空室期間が発生したとします。
この場合の計算式は、6戸と6ヶ月をかけあわせて36、これを30戸と12ヶ月をかけあわせた360で割り、10パーセントとなります。

稼働平均空室率の方が瞬間空室率を計算するよりも難しいですが、より正確な実態を把握できるのは後者となります。
どちらの計算方法も確認しておくと良いでしょう。

□空室率が高い原因とは

調査によると、近年の一都三県における賃貸物件の空室率が上昇しつつあります。
これらの地域で賃貸経営を考えていらっしゃる方もいるでしょう。
なぜこれらの地域で賃貸物件の空室率が上昇しているのでしょうか。
その原因を確認していきましょう。

まずは、賃貸住宅の供給が過剰な傾向にあることです。
これは新築の物件がどんどんと作られているにも関わらず、それらを借りる人が同じペースで増加していないことを意味しているでしょう。

国道交通省が発表したデータによると、新設の貸家の戸数は平成21年に大幅に減少しましたが、そこからまた増加を続けています。
実は、新築賃貸物件を購入することで相続税の課税対象の評価額が大きく下がるため、そういった目的で賃貸物件を購入する人も増えています。
こういった背景もあり、賃貸物件の供給過剰が起きているのでしょう。

また、人口が減少傾向にあることも空室率が高くなっている要因の1つです。
日本全体の人口は2010年にピークに達してから、減少を続けています。
近年では、日本の人口はこれから毎年約100万人ずつ減っていくとも言われています。
これは少子高齢化の影響も大きいでしょう。

このように人の数が少なくなると、それに比例して必要な家の数も減ります。
そのため、人口減少が空室率が高い原因の1つとなっています。

さらに、空室物件保持者である大家さんの対応に問題がある可能性もあるでしょう。
大家さんの多くが何らかの空室対策をとっている一方で、中には空室をそのままにしている方もいらっしゃいます。
理由としては、古くなった物件のリフォームが面倒、あるいはリフォームの費用を払いたくない、といったものがあるでしょう。
空室対策をしなければ、空室率を下げられないのは当然ですよね。