こんにちは！エーチームの水谷です。

日頃オーナー様とのやり取りさせていただいている中で、空室でお悩みのオーナー様は多くいらっしゃいますが、オーナー様ご自身が高齢になってきたとのことで、ご自身で賃貸管理や賃貸経営をされることが難しくなってきており、ご家族へそのまま継承されるか？また売却するなど将来のことを考えて、出口戦略を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか？「売却する」「保有し続ける（事業継承）」「賃貸経営を終了し、自宅で使用する」などがあげられます。

物件を保有し続ける（事業継承）

ではまず「物件を保有し続ける（事業継承）」についてお話しいたします。

オーナー業を長年一緒に携わっているご家族に賃貸管理・賃貸経営を引き継ぐのであれば良いのですが、いきなり賃貸管理・賃貸経営に携わったことのないご家族・ご親族に引き継ぐのは簡単ではありません。

何から始めたらよいか考えていきましょう。

現状をしっかりと把握し、早く手掛けましょう。

• 事業状況をしっかりと把握する

財産目録、負債目録の作成や月々の収入や経費の集計・分析をし、まずは現状の事業状況を細かく整理しましょう。

• 引き継ぎのタイミング

一般的に仕事を覚えるのには3年かかると言われますが、要するに新規で物事を習得するには時間がかかります。慌てて引継ぎをしようと思っても上手くいかないのが現実ですので、時間に余裕を持って準備に入るのが良いと考えます。

• 後継者の育成

引き継がれる方は言わば経営者になるということです。

オーナー様は数年後継者と一緒に実働されると、より良い引継ぎができると考えます。

また法律や税務・労務・登記等に関することは専門家、管理に関することは管理会社とうまく連携すると良いでしょう。

生前贈与と相続について

• 生前贈与と相続の違い

税からすると贈与税（生前贈与）の方が相続税（相続）よりも税率が低く、節税効果が見込める場合があります。また特例税率を受けられる場合もあります。

しかし生前贈与は税金の申告手続きが煩雑や不動産取得税が課税されるなどのデメリットもあります。

• 事業継承を円滑に進めるには？

相続はオーナー様の死後に相続人へ引き継がれるものです。オーナー様の生存中に引き継ぐ方が決まっているのであれば生前贈与を検討されるのが良いのではないでしょうか？

複数の相続人がいる場合には、将来的に相続問題に発展しかねません。事業継承が円滑に行われるために事前にしっかりと話し合い、準備を進めていくことが重要です。

事業継承まとめ

・財産・負債状況や収入・経費分析など事業状況を細かく整理しておく。

・可能な限り早い段階で準備に入る。

・数年は後継者と実働して、ノウハウを吸収してもらう。

物件を売却する

次に出口戦略の一つである「物件を売却する」ことに触れていきましょう。

所有物件を売却することによって得られるのは、利益（売買価格から手数料などの経費を差し引いた金額）です。売却する物件に不動産担保ローンなどの残債がある場合には、負債金額を上回る売却した利益でないと、負債は残りへ継続した返済が必要となります。

立地や築年数、価格によっては買い手が付きづらい可能性はありますが、現在の入居率や経営状況次第では、即売却できる可能性もあります。

現在の状況によって売却する方法を検討する

• リノベーション等の工事をしてから売却

長年入居されていた部屋を中心にリノベーション及びリフォーム工事を行い、

きれいな状態で不動産価値を高めることによって、買い手が付きやすくなります。

• 現在の状態で売却

入退去を繰り返しても常に満室状態であるように経営状態が良い場合には、買い手には魅力ある物件ですので、

そのまま売却することも良いと考えます。

• 更地にしてから売却

築年数がかなり古い物件の場合などによく選択される方法ですが、建物を解体し、更地にして売却する方法です。

解体費用がかかります。

しかし更地にしても長期間売却できない状態が続く場合には、解体前よりも固定資産税が増えることとなるので注意しましょう。

売却時の譲渡所得に税金がかかります。

譲渡所得とは、先に説明した売却した利益から買った時の金額や売買時にかかった費用を差し引いた金額です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得　＝　収入金額（売却価格）　－　取得費　－　譲渡費用

※譲渡所得がマイナスの場合は「譲渡損失」と言います。

不動産を売却する時期によって税率が変わります。

不動産を売却する際には所有期間が5年を境に税率が変わります。

税率は以下の通りです。

　短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）

39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）

　長期譲渡所得（所有期間が5年を超える場合）

20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

※2037年までは復興特別所得税が所得税額の2.1%が加算されます。

詳しくは国税庁HPを参照ください。

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

物件を売却するのまとめ

・売却方法には大きく3つの方法がある

リノベーション後に売却

現状のまま売却

更地にして売却

・売却後には譲渡所得に対し税（所有期間5年を境に税率が変わる）がかかる

短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）・・・税率39.63％

長期譲渡所得（所有期間が5年を超える場合）・・・税率20.315％

所有物件の売却のご相談も賜っております。

賃貸管理・賃貸経営に関することは、「エーチーム株式会社」までお気軽にご相談ください。