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【賃貸管理】賃貸物件のトラブル対応について②

TAKAFUMI KUROKI

名古屋を拠点に東海エリア全域で活動しているエーチームです。

賃貸経営をされているオーナー様の中には、入居者様や近隣との様々なトラブルに悩まされている方もいらっしゃると思います。

多く聞かれるのが「家賃滞納の問題」「ゴミ出し・不法投棄の問題」「駐車場の問題」「害虫・害獣の問題」「ペット飼育の問題」「騒音の問題」等々。挙げればきりがないのですが・・・

今回は「ゴミ出し・不法投棄の問題」と「害虫・害獣の問題」についてお伝えします。少しでもトラブル解決へのご参考にして頂ければと思います。

 

ゴミ出し・不法投棄の問題

 

管理物件におけるゴミの問題に悩まされているオーナー様も多いかと思います。

物件の共有部分の清掃に関しては管理会社や定期的に巡回清掃をする清掃業者に任されていたり、オーナー様がご自身でメンテナンスをされている事もあります。

 

不法投棄の現状

集合ポストの不要チラシや小さなゴミの清掃くらいであれば、管理会社や定期清掃業者で対応する場合がほとんどです。ですが稀に粗大ゴミがいつの間にか不法投棄されている事があります。

物件が存するエリアや入居者の層によって違いはあると思いますが、弊社管理物件では結構な頻度で家電製品などの不法投棄があります。弊社の場合はオーナー様に了承を得て、提携している業者さんに回収と処分をお願いしています。当然、処分費用が発生しますので、オーナー様へのご負担も軽くありません。

本来なら大型ゴミ(粗大ゴミ)は各自治体によるルールがあり、名古屋市ではシールを購入し大型ゴミに貼り付けたものを決まった日に出すことが決まっています。もしくは自分で環境センターに持ち込むのも方法の1つです。

大型ゴミを放置しておくと敷地内外の通行の妨げにもなりますし、衛生状態も悪くなります。そのゴミがあることによって、次の不法投棄を呼び込むことにもなりかねません。

不法投棄を発見したら、早急に手を打つことが重要です。

 

不法投棄対策

不法投棄をなくすためにどんな対策が有効かをご紹介いたしますのでご参考にしてください。

 

「監視カメラの設置」

すでに物件各所に監視カメラを設置しているとは思いますが、設置している事を物件の内外に周知することが重要です。ゴミ置き場がしっかりと撮影できる場所に設置し、周知ポスターや看板を貼るなどの対策が必要です。それをする事で入居者や外部からの不法投棄に対する抑止力になりますし、万が一不法投棄があった場合に警察へ映像を提供することが出来ます。

設置費用が掛かりますが、監視カメラはかなり有効な対策法の1つです。夜間センサー照明の設置も効果的です。

 

「入居者への周知」

入居者が他地域からの転入者や外国の方で、大型ゴミの処分方法を知らない事も考えられます。各自治体のゴミのルールが記されたパンフレットを各戸に投函したり、物件の掲示板などの目立つところに注意のポスターを掲示することも有効です。

不法投棄は法律違反で罰則があることを周知することも方法の1つです。

 

「ゴミ置き場の対策」

物件それぞれにゴミ置き場は決まっているかと思いますが、ゴミ置き場の扉に施錠したり鍵付きの収集ボックスを設置することも効果があります。鍵をつけることを関入居者に周知しておき、外部からの投棄が出来ないようにします。

あとはゴミ置き場を常にきれいな状態にしておくことも重要です。ゴミが乱雑に捨てられていると、同じように乱雑に捨てる方が増えます。不法投棄も同じで、そこに不法投棄のゴミがあれば同じように捨ててもいいんだとの心理が働きます。気がついたら不法投棄の山が出来ていた、という事がないようにゴミ置き場は常に清潔に保ちましょう。

 

ゴミ出し・不法投棄の問題まとめ

ゴミ置き場や共有部分の状態が悪ければ、現地内覧に来た入居希望者に対して悪影響となり新規入居者が見込めなくなります。仲介をする不動産業者に対して物件の印象も良くありません。新規入居者だけでなく、現在入居中の方もこれが原因で退去されることも考えられます。

たかがゴミと侮らず、物件の入居率や価値を下げる前に対策をされる事をオススメします。

 

害虫・害獣の問題

 

オーナー様が所有されている共同住宅であるマンションやアパートでは、害虫や害獣や害鳥などのクレームは比較的多いトラブルの1つです。

あまり考えたくないですが「ゴキブリが発生した」「ゴミ置き場にカラスが集まっている!」「ダニに刺されて困っている」「ネズミが出た!」など入居者様から色々なクレームやご相談があります。

害虫などの駆除をするにもオーナー様と入居者様のどちらの負担になるのか?

さまざまなケースから対応などのご参考になればと思います。

 

まずは現地確認 

 

入居者様から害虫などの「種類」・「具体的な発生場所」・「数」・「大きさ」などの情報が聞き取れ、携帯電話などで写真を送ってもらえればば良いのですが・・・わからない場合もありますので、管理会社かオーナー様が現地にて被害状況などを確認します。

そして、発生原因がオーナー様所有の物件自体にあるのか、入居者様の使用状況にあるのかを確認します。

 

 

誰が負担するのか?

 

「オーナー様の場合」

排水管の不具合や建物の老朽化が原因の場合はオーナー様の負担での駆除や改善が必要となります。

ゴミ置き場やエントランス・メールボックス付近の使い方によって、被害が発生する場合もあります。そんな時はまずオーナー様の負担で設備や施設の改善を行い、入居者様に利用状況の改善などを注意喚起していくことになります。害虫などの被害を抑えるためには、共有部の清掃にも注意が必要です。

 

「入居者様の場合」

クレームやご相談があった入居者様のお部屋の使用状況によっては、入居者様に負担して頂くこととなります。

「お部屋やバルコニーにゴミなどの放置」「お部屋の窓や壁の結露を放置」「お部屋や洗面所の換気が不十分」などが原因でゴキブリやダニ、ネズミなどが発生します。バルコニーにハトやカラスが住み着くこともあります。

連絡があったお部屋と別の入居者様のお部屋が原因の場合もありますので、確認や調査を行う場合はしっかりしたうえで特定する必要があります。

そういった害虫や害獣、害鳥などが住みやすい(発生しやすい)環境を入居者様が作ったり放置したりした場合は、善管注意義務違反で入居者様に駆除や改善を求めることとなります。

万が一その後も同じことが続いたり、改善がなされない場合は退去通告をする事も考えなくてはいけません。

 

 

害虫・害獣の問題まとめ

 

入居者様からクレームやご相談があれば良いのですが、何も告げずに退去されるパターンもあります。建物に原因があるのを知らずに放置していた場合、空室がどんどん増えてしまいます。

そうならないようオーナー様ご自身が普段から建物のチェックやメンテナンスを心掛けるか、管理会社にこまめな報告をお願いする事も重要です。

 

 

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さいごに

 

賃貸経営・賃貸管理には様々なトラブルが発生します。

すべてのトラブルに共通して言えることは「迅速な対応」「問題を曖昧にしない」ことです。トラブルは発生してから時間が経てば経つほど当事者・関係者の感情はマイナス方向に向かってしまいます。

物件管理のお悩み事やお困りごとなどございましたら、エーチームまでお気軽にお問い合わせください。

管理のことなら、早期解決がモットーのエーチームにお任せください!!

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