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【賃貸管理】賃貸物件のトラブル対応について①

TAKAFUMI KUROKI

名古屋を拠点に東海エリア全域で活動しているエーチームです。

賃貸経営をされているオーナー様の中には、入居者様や近隣との様々なトラブルに悩まされている方もいらっしゃると思います。

多く聞かれるのが「家賃滞納の問題」「ゴミ出し・不法投棄の問題」「駐車場の問題」「害虫・害獣の問題」「ペット飼育の問題」「騒音の問題」等々。挙げればきりがないのですが・・・

今回は「家賃滞納の問題」と「駐車場の問題」についてお伝えします。少しでもトラブル解決へのご参考にして頂ければと思います。

 

 

家賃滞納の問題

 

弊社エーチーム株式会社でも、オーナー様から管理をお願いされている物件の中にも、家賃滞納をしている入居者様がいます。現在も滞納中の方もいますし、滞納が改善されたケースもあります。

家賃滞納は家賃収入が入ってこないため、空室と同じです。ただ空室との違いは、次の入居希望者を入れることが出来ないのでマイナスばかりとなります。

家賃滞納には様々なケースがありますが、単純に忘れているだけ・支払いたくてもお金が無い・全く支払う気が無いなどが挙げられます。

 

毎月の確認と通知

家賃滞納を未然に防ぐためには、毎月の家賃の入金確認が重要です。家賃滞納に気づかず確認が遅くなると、2ヶ月分、3ヶ月分と滞納金額が大きくなり、滞納している入居者が支払いたくても支払えないという事になります。

 

家賃の入金の管理をきちんと行い、万が一家賃滞納を発見した場合はすぐに通知をする事が大切です。どのような理由であれ、滞納している事は事実ですのでしっかりと伝えます。うっかり忘れていた場合は、そこで思い出すこともあります。

弊社では、まず入居者に電話で連絡を入れて入金を促します。「理由」「いつまでに入金できるか」を聞いて、今後は遅れることが無いようにとお伝えします。そして滞納分は支払わないといけないとの意識を持ってもらう事が重要です。

 

電話で連絡がつかない場合は「督促状」を作成し、直接お部屋の玄関ドアの目につく場所に差し込みます。そのお部屋に直接行くので、お部屋におられた場合の事を考えて、インターホンなどでお尋ねします。その場合に注意しないといけないのが「早朝や深夜に訪問したり、大声や高圧的に話したり」する事です。万が一、裁判になった場合に精神的苦痛を与えたとして、損害賠償の対象になる場合がありますので注意が必要です。

 

その後の対応

それでも家賃の入金が無かった場合は連帯保証人に連絡をしたり、内容証明を送るなどの手段があります。法的手続きを踏んで、強制退去を求めていく事にもなります。

そこまで行くと大変な労力と時間が掛かることが予想されますので、家賃滞納への早期対応が重要です。

 

家賃滞納まとめ

現在ではほとんどのオーナー様や管理会社でも実施しておられると思いますが、弊社では入居審査時に家賃保証会社への加入を必須としています。各保証会社によってプランの内容や、掛かる費用が異なってきますので比較検討されると良いと思います。

家賃滞納が発生し督促を行うと同時に保障会社へ連絡することで、保証会社から家賃保証として入金があります。滞納した入居者様には保証会社から請求することになります。

家賃滞納でお困りのオーナー様は、家賃保証会社の導入をご検討されることをお勧めします。

 

 

駐車場の問題

 

駐車場の問題

 

先日、エーチームが管理を委託されているマンションの入居者様からクレームのお電話を頂きました。

「私が契約している駐車場の区画に、知らない車が停まっています。」長くお住まいされている方なので、自分の区画は間違いようがありません。1時間くらい前に出掛けて、戻ってきたら停まっていたそうです。

その車の車種・色・ナンバーを聞いて、入居者様に写真を撮影してもらいます。そして、いざ現地へ!

 

現地に到着する前に先程の入居者様から再度連絡があり、解決したので来なくても良いとの事です。詳しく伺うと「1階の飲食店から出てきた人が、その車に乗って出ていった」そうです。

「同じマンションに住んでいるので、今回は揉め事にしたくない」との事です。

そのマンションの1階には飲食店が2件入っており、ランチ営業もやっておられます。各店舗の前には駐車スペースがありますが、それ以上は敷地内には停めれません。多分そこのお客様が無断で止められたのでしょう。

飲食店の方に経緯をお話しして、くれぐれも気を付けて頂きたいとお伝えしました。その後は飲食店のほうでも気を付けて頂いており、以降のクレームはありません。

 

今回のマンションは約30年ほどの築年数で、駐車区画の白線と駐車場番号が劣化によりほとんど見えなくなっていました。

オーナー様に経緯をお伝えし、解決方法の一つとして区画の白線の引き直しと番号の書き直しをご提案し承諾を頂きました。店舗側でも「駐車場は○○番です」と掲示して頂いているので番号が見えづらいとダメですね。マンションの住居側の掲示板にも注意喚起のチラシを掲示しました。

今回のようなパターンで終わる場合もありますが、入居者が駐車区画ではない空きスペースに無断駐車を繰り返していたこともありました。他の車が駐車しにくくなったり、歩行者や自転車の通行の妨げになっておりました。

 

対処方法は?

無断駐車にはさまざまなパターンがありますが、一般的な対応方法をお知らせいたします。

「そんなことか」と思われるかもしれませんが、キチンと管理しており、いつも見てるぞということが分かるだけでも違いがあります。

・駐車区画とそうでない場所をはっきりさせる。

前述のマンションのように駐車区画の線や駐車番号がはっきりしていないと、どこに駐車すればよいかわからなくなります。駐車区画ごとに契約車のナンバープレート番号を掲示するのも一つの方法です。

敷地内に駐車区画以外に広いスペースがある場合も、カラーコーンなどで物理的に駐車できなくするのも効果的です。

・看板を掲示する

駐車場の入り口や良く見える場所に「無断駐車禁止!」の看板を掲示することです。「無断駐車を発見次第、罰金〇万円請求します!」などの文言を入れるとなお効果的でしょう。

・監視カメラを設置する

費用は掛かりますが「監視カメラ設置」を周知することで抑止力となります。警察へ届け出る場合の証拠になりますし、万が一「車上荒らし」が発生した場合にも有力な証拠となります。

 

駐車場の問題まとめ

まずは無断駐車が出来ない環境づくりが重要ですし、万が一発生した場合でも迅速に対応することも重要です。常に監視することは難しいと思いますので、何かあれば連絡を頂けるような入居者様との連携も重要ですね。

 

 

関連記事「ペット飼育の問題」についてはコチラ ↓ ↓ ↓

【賃貸管理】無断でペット飼育をしている入居者への対応

さいごに

賃貸経営・賃貸管理には様々なトラブルが発生します。

すべてのトラブルに共通して言えることは「迅速な対応」「問題を曖昧にしない」ことです。トラブルは発生してから時間が経てば経つほど当事者・関係者の感情はマイナス方向に向かってしまいます。

物件管理のお悩み事やお困りごとなどございましたら、エーチームまでお気軽にお問い合わせください。

管理のことなら、早期解決がモットーのエーチームにお任せください!!

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