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【賃貸経営】投資物件購入のポイントと耐震基準について

TAKAFUMI KUROKI

名古屋を拠点に東海エリア全域で活動しているエーチームです。

すでに賃貸経営をされているオーナー様、これから賃貸経営を始める方に、投資用賃貸物件を購入される際の基本的なポイントをいくつかご紹介いたします。

投資物件を購入するにあたって、どのような基準で物件を選定すれば良いのかとのお声をよく耳にします。

不動産投資を成功させるには、収益性が高く、空室になりにくい、そして資産価値が高い物件をいかに選ぶかが非常に重要なポイントです。そして多くの方が気になっておられる「耐震基準」についても解説します。それぞれのポイントを参考にしてください。

 

 

高い収益性

不動産投資をおこなう上で重視しなければいけないのが、物件の収益性です。

収益物件の収益がいくら上がるかは、「利回り」の高さが関係しています。図面やパンフレットに記載されている「表面利回り」ではなく、税金や管理費などのランニングコストを除いた「実質利回り」を参考にします。

収益物件の価格や条件(立地・築年数・戸数・間取り・設備など)が近い物件を比較する場合、この「実質利回り」が高い物件を選ぶことが重要です。

 

空室になりにくい

空室になりにくい物件とは、周辺環境や交通の利便性が良く、エリアの特性に合った間取りや設備、メンテナンスや管理状況が良い物件のことを言います。

これらを見極めるためには、事前に「周辺施設」「交通の利便性」「エリアの入居者ニーズ」「過去の災害状況や地盤」「時代に合った設備や間取り」「管理状況やメンテナンスの履歴」などを調査することが重要です。

入居希望者がインターネットのポータルサイトなどで賃貸物件を探される事を想像すると、どのような物件が良いかがわかると思います。

 

・「周辺施設」

コンビニやスーパー、大型商業施設、飲食店、銀行や郵便局などが近くにあればプラスポイントとなりますし、ファミリー物件の場合は公園や保育園・幼稚園や小中学校までの距離など、子育て環境の良さも重要なポイントとなります。

逆にマイナスポイントとなる施設もありますので、入念な調査が必要です。

 

・「交通の利便性」

交通の利便性は単身・ファミリーにかかわらず、入居希望者の物件選びの条件の中でも上位に入ってきます。

最寄り駅から徒歩10分以内、ターミナル駅に近い、使える路線が多い、などが選ばれる条件となります。

 

・「エリアの入居者ニーズ」

そのエリアに学校や企業の多さや、繁華街か住宅地かなどターゲットとなる入居者ニーズを把握しておかなければいけません。ニーズに合った物件を選ぶことで空室が出ても埋まりやすくなります。

 

・「過去の災害状況や地盤」

これらはそのエリアの自治体のホームページや役所、図書館などで情報を収集することが出来ます。地形によっては水害の危険性や津波の心配、土砂災害の危険性など。将来起こりうるリスクを考えて、出来る限り心配の少ないエリアを選ぶことが重要です。

 

・「時代に合った設備や間取り」

ここ最近では年齢・性別・単身・ファミリー関係なく、間取りや室内外の設備にこだわってお部屋探しをする入居希望者が多くなっています。

単身の学生さんでも、室内洗濯機置き場やバス・トイレ別は最低条件で、独立洗面台も必須と言われる方も多いです。セキュリティー面の充実も必須条件となってきています。オートロックや防犯カメラの設置の有無も重要です。

オートロックや宅配ボックスなどは後から設置すると、費用が高額となるため既設の物件を選びましょう。

 

・「管理状況やメンテナンスの履歴」

物件に実際に足を運んで、外観や共有部分の清掃状況、掲示物の状態、駐車場や駐輪場の状態、ゴミ置き場の状態など。目で見るだけでも管理状況はある程度把握できます。自分だったらここに住みたいだろうか?という目線で見ると良いでしょう。

修繕履歴や定期点検の実施状況の確認、今後のメンテナンスの予定などの確認も重要です。

 

資産価値の高さ

上記2つのポイントが多ければ多い程、資産価値の高い物件と言えるでしょう。

金融機関から融資を受けて物件を購入する場合、資産価値の高さで融資額が決まりますし、売却をする場合も高額で売れる可能性が高いと言えます。

 

 

投資用賃貸物件の購入される際のポイントとなる「耐震基準」についてもお伝えいたします。

地震大国である日本で、いつ、どこで発生するかわからない地震に対しリスク回避の観点から知っておくことが重要です。

 

耐震基準とは?

 

耐震基準とは、地震によって建物が倒壊しないように「建築基準法」で定められている耐震性の基準です。大きな地震が発生するたびに改正されてきましたが、1978年に発生した「宮城県沖地震」の被害状況を受けて改正された耐震基準を「新耐震基準」と呼び、それ以前のものを「旧耐震基準」と呼びます。新耐震基準の適用は1981年6月1日以降の建築確認となります。

「旧耐震基準」の時期に建築された物件でも「新耐震基準」を満たしている物件もあります。すでに耐震診断を受けて、「耐震補強・耐震改修」を行っている物件も安心であると言えます。専門家が発行する「耐震基準適合証明書」が発行されていると更に安心です。

さまざまな災害などに対するリスクに備えて、色々な知識を身に付けて物件購入に挑んでいただければと思います。

 

 

「旧耐震基準」と「新耐震基準」の違いは?

 

震度5程度の地震に関して倒壊や崩壊をしない建物であれば良いという基準が「旧耐震基準」です。

それに対して、「新耐震基準」は震度5の地震ではではほとんど損傷を受けず、震度6強~7の地震で倒壊しない建物の構造が求められることとなりました。

1995年1月17日に発生した阪神淡路大震災や2016年4月14日に発生した熊本地震で「新耐震基準」と「旧耐震基準」の建物における被害の状況が大きく分かれました。

震度7を観測した阪神淡路大震災では「軽微な被害もしくは無被害」の状況が「新耐震基準」で約75%、「旧耐震基準」で約35%となっており、それ以外が「大破・中破・小破」であったとのデータがあります。

2回も震度7を観測した熊本地震で;は「無被害」の状況が「新耐震基準」で約30%、「旧耐震基準」で約5%となっており、それ以外が「大破以上」「中・小破もしくは軽微な被害」とのデータがあります。

これらのデータなどから「新耐震基準」の建築物の耐震性の高さがわかります。

 

 

いつから「新耐震基準」?

では1981年6月1日以降に建築された建築物は「新耐震基準」なのでしょうか? 実はそれ以降に建築された建築物でも「新耐震基準」を満たしているとは限りません。

建築物を建築する際には建築基準法に適合する建物かを審査する必要があります。その審査の内容が確認され、建築確認許可が行われた日によって「新耐震基準」か「旧耐震基準」かが変わってきます。

建築確認日が1981年5月31日以前であれば「旧耐震基準」で建築されたものとなります。

中古の物件を購入する際には「建築確認済証」のチェックが重要となります。

チェックの方法は、所有者が建築時の資料を持っていればそこで確認できます。紛失等で所有者が持っていない場合は、都道府県や市区町村が保管している場合があります。地域によって管理している部署が違う場合がありますので、それぞれの地域の役所に問い合わせてください。

 

 

まとめ

今回は投資用賃貸物件を購入される際の基本的なポイントをいくつかご紹介いたしました。

賃貸経営を行うにあたって、物件の選定は収益の安定のために重要なポイントとなります。情報収集を行い、慎重に物件を見ていかないといけませんが、これらのポイントにこだわりすぎると物件の数も限られますし、高額になってしまう恐れもあります。

 

物件選びのアドバイスや融資のご相談、物件情報のご提供など。物件探しのお手伝いは、当社エーチーム株式会社に是非お任せ下さい。知識豊富な専任スタッフが親切丁寧に、物件探しのサポートをさせて頂きます。

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