賃貸物件を所有されているオーナー様では、ご自身で物件を管理されている自主管理をされている方と管理会社に毎月管理費を支払って管理を委託されているオーナー様に分かれるかと思います。

それでは、実際にそれぞれどのような特徴があるのか？

しっかりとメリット・デメリットを理解することは不動産経営を最適化するためにとても大切になってきます。

ちなみに、今回の記事で取り上げる「管理委託」とは通常管理のことを指し少し特殊な「サブリース」は除外いたします。

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サブリースの仕組みとは？しっかりと理解していないと意外な落とし穴も！

自主管理の場合

自主管理とはその名の通り自分で物件を管理することです。

物件の管理の主な業務としては、

・建物の点検、メンテナンス

・空室募集、営業活動

・家賃の入出金管理

・クレーム対応

・入退去の手続き

などがあげられます。

その他にも、空室が出た場合にどのようにリフォームして募集するかの戦略を立てたり、各種工事などが発生した場合は業者の手配などもする必要があります。

では、実際にどのようなメリットやデメリットがあるのか見ていきましょう。

メリットとデメリット

自主管理のメリットは、まず賃貸経営の知識や経験が身につくことにあると思います。経験が身につくことにより、どの業務にどれくらいの手間がかかるか？や各種工事にかかってくる相場などがわかってきます。

それらのことを知るということは賃貸経営においてはとても重要で、たとえ賃貸管理を委託することになったとしても、自分でできる部分などがわかっていれば、必要な部分だけを管理会社に委託することができ、全部任せきりにするよりもコストを抑えることができます。

また、単純に管理会社に支払う管理費も当然のことながら負担する必要はありませんので、賃貸経営にかかってくる支出を抑えることができます。

それに代わって、デメリットはやはり管理に対する負担が大きいということが一番でしょう。

もちろんメリットでもある経験になりますが、賃貸経営を副業として行っている方などは実際のところすべてを自分で行うのは難しい部分もあります。

クレームなどのトラブルはいつ発生するか予想できないので、急に対応できない場合も出てくるかと思います。

自主管理にはぞのようなデメリットもありますので、しっかりと理解しておくようにしましょう。

管理会社に委託する場合

管理会社に管理を委託する場合、毎月管理費が発生してきます。

金額はプランや内容によっても異なってきますが、名古屋市の場合は賃料の3％～7％くらいが相場になってくるかと思います。

では、そのようなコストを支払ってまで管理会社に管理を委託する場合はどのようなメリットやデメリットがあるのか見ていきましょう。

メリットとデメリット

まず、当然のことながら管理を委託した場合のメリットとしては自主管理の部分で触れた管理業務全般を管理会社が代行してくれることにより、オーナー様の負担を減らすことができます。

その他のメリットとして大きな点は、空室が出た時の客付力やプランニングの部分になるかと思います。

当然、管理会社は管理のプロですので空室が出たときにどのような戦略でリフォームをして、どのように家賃設定をするかなどノウハウを持っています。

また、入居者募集においても業者間流通サイトへの掲載や仲介業者への募集のあっせんなどを行うことで、空室が埋まりやすいような環境を作り出すことができます。

また、デメリットとしては管理費というコストがかかってきたり、担当者との相性が悪かったりする場合はオーナー様にとってストレスになってくる可能性もあります。

管理を委託する場合は管理会社選びが最も大切！

自主管理ではなく、管理会社に管理を委託されるオーナー様にとって管理会社は賃貸経営のパートナーとなりますので、会社選びはとても大切になってきます。

誤解を恐れずに言うと、一般的な管理業務（集金代行やトラブル対応）に関してはどの管理会社も大きな差はないと思います。

それでは、どこを見て管理会社を選べばよいのか？

管理会社として差が出てくる部分は、空室対策力になるかと思います。

空室期間が長引くことにより、オーナー様は毎月損失となっていきますので、賃貸経営において空室対策はとても大切になって来ます。

ただ単に、「管理費が安いから」や「昔からの付き合いでなんとなく」という理由で管理会社を決めてしまっているあなたは、もしかしたら損をしていることもあるかもしれませんよ。

その他にも担当さんとの相性なども大切になってきます。

しっかりと空室を埋めることができ、信頼できる管理会社に管理を任せることが賃貸経営においてとても大切になってきます。

エーチームは、毎月の管理費用が０円になる「０円管理」をベースに当社独自の空室対策プランである「ZEROチンタイ」、「ゼロリノベ」などをご用意しており、オーナー様の支出を減らしながらも、空室を改善し満室経営していただくことで収益を最大化させていただく為のお手伝いをさせていただいております。

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