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不動産所得の仕組み~青色事業専従者給与と青色申告特別控除~

NAOKI MIZUTANI

名古屋を拠点に東海エリア全域で活動しているエーチームです。

前回に続き不動産賃貸をめぐる税金についての基礎的なことで、今回の内容は 青色事業専従者給与と青色申告特別控除についてご紹介いたします。

 

 

青色事業専従者給与と青色申告特別控除について

不動産の貸し付けが「事業規模」で行われている場合には、青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除を必要経費とすることができます。また事業規模の青色申告者に限り、最高65万円の青色申告特別控除の適用が受けられます。

 

■事業的規模で不動産の貸し付けが行われている場合の特典について

 青色事業専従者給与・白色事業専従者控除の必要経費

一定の要件を満たす場合、次の金額を不動産所得の必要経費に算入できます。

・青色申告者 → 配偶者や親族に支払う相当な給与額

・白色申告者 → 配偶者は最高86万円、その他の親族は1人につき最高50万円

 ※注意 これらの専従者について必要経費計上をした時には、その専従者については配偶者控除や配偶者特別控除、扶養控除の対象にはなりません。

 

 青色申告特別控除の適用について

 青色申告者が複式簿記に従って取引を記録し、貸借対照表や損益計算書を作成して確定申告書に添付した場合、青色申告特別控除として最高65万円の控除が認められます。

 ※注意・事業規模でない場合は、最高10万円となります。

    ・電子申告又は電子帳簿保存していることが前提です。これらを行わない場合は最高55万円の控除となります。

 

■事業的規模とは

 ①一般的に事業といわれている規模で建物の貸し付けを行っている

 ②貸間、アパート等については、室数がおおむね10以上である

 ③戸建て家屋の貸し付けについては、おおむね5棟以上である

※注意 土地は上記②③の建物の基準を参考として判定(おおよそ5件を1室として判定)

 

■賃貸住宅取得に関する特例

次の特例は賃貸住宅やその敷地の取得等であっても適用が受けられます。

・不動産取得税

 <特例措置> 住宅土地の軽減税率・住宅の課税標準の控除・宅地等の課税標準の軽減・住宅の敷地の税額軽減

 <内容>   住宅の課税標準を1戸当たり1,200万円控除(床面積要件は40㎡以上に緩和)

・登録免許税

 <特例措置> 所有権の移転登記の軽減税率

 <内容>   土地売買:本則2.0% → 軽減1.5%

・固定資産税・都市計画税

<特例措置>  住宅用地にかかる課税標準の軽減

<内容>    「敷地の内、200㎡×戸数」 の部分が小規模住宅用として軽減

・固定資産税

 <特例措置> 新築住宅の減額

 <内容>   各戸の固定資産税を減額(基準住居部分の床面積要件の下限を40㎡以上に緩和)

・印紙税

 <特例措置> 建設工事の請負契約書等の軽減

 <内容>   賃貸住宅も同様に軽減

 

また賃貸併用住宅などの場合は、建物全体の床面積のうち、自宅部分を2分の1以上とすることや、賃貸部分を区分所有登記することで、自宅部分について、住宅ローン控除や住宅取得資金贈与の非課税特例などの適用を受けられる場合もあります。

 

今回のようにオーナー様に向け、賃貸マンション等の家賃等で得た所得や税金などを今後も分かりやすく解説いきます。

次号もお楽しみに!

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