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前回は「物件内覧時の確認ポイント」をご紹介いたしました。

今回は「重要事項調査報告書・長期修繕計画書とは？」を不動産のプロの視点でお伝えできればと思います。

中古マンションを選ぶうえでこの2つの書類は、マンションの管理状態や内容、今後将来の建物の維持について知る重要な資料です。

内容やチェックするべきポイントを押さえておきましょう。

マイホームの購入を検討されている皆様のご参考になれば幸いです。

重要事項調査報告書とは？

「重要事項調査報告書」とはマンションの管理会社が発行する、そのマンションの管理状況や修繕の状況、管理費等の状況などが記載された書類です。主にそのマンション（一棟もしくは一室）を売買する際に作成する「重要事項説明書」の「管理」に関する内容は、この書類から引用されます。

マンションの売買に際してチェックしておくべき重要な内容となっておりますので、十分にご理解ください。

重要事項調査報告書の項目

そのマンションの管理会社によって記載の形式は様々ですが、大まかに分類すると以下の項目になります。

・マンション名、所在地、管理会社名など

・該当する住戸の管理費や修繕積立金の月額や滞納額

・マンション全体の管理費等の滞納額や積立金の総額

・駐車場や駐輪場など共有部分のの月額や空き状況、利用制限など

・専有部分の利用制限や取り決め事項など

・現地管理事務所や管理人、管理方式など

・大規模修繕工事の履歴や実施予定

・アスベスト使用調査について

・耐震診断結果や耐震補強について

・土壌汚染、火災、漏水、雨漏り、事件、事故、自殺などの有無

・建築時の資料や定期報告書などの有無

・管理組合の収支報告

かなりボリュームが多いのですが、マンションを売買するにあたっては全て重要な内容です。そのマンションの管理状況をしっかり把握して取引することが重要です。

各項目の詳細や、売買の際に確認すべきポイントは改めて説明いたします。

取得方法は？

重要事項調査報告書の取得方法は、そのマンションの管理会社によって異なります。

ほとんどの場合は発行する際に手数料がかかり、発行するまでに日数がかかる事もあります。管理会社によっては発行専用の窓口もありますが、個人情報も記載されているため所有者か媒介する仲介業者しか入手できない事が多いです。

マンションの購入を検討される場合は、不動産業者に重要事項調査報告書の有無を確認すると良いでしょう。

長期修繕計画書とは？

長期修繕計画とは分譲マンションの性能や状態を長期的に維持管理していくにあたって作成される、30年位のスパンでの修繕計画のことです。長期修繕計画書にはマンションの共有部分である外壁や鉄部塗装工事、屋上やバルコニーなどの防水工事、給排水管の工事、エレベーターやオートロックなどの設備に関する工事をいつ行うかの計画が記載されています。

将来にわたってマンションの資産価値や耐久性を維持していく為に修繕工事が必要となります。この工事は費用が高額になるため、そのマンションの区分所有者が費用を毎月積み立てて負担するのが修繕積立金です。その修繕積立金が段階的に上昇する方式を取っているマンションの場合は、修繕積立金の推移が記載されている場合もあります。

中古マンションの購入を検討される際は、修繕積立金の値上げの予定が長期修繕計画書に記載されていないかのチェックも必要です。

内容や期間は？

記載されている期間はおおむね30年間で記載されています。長期修繕計画書の表には修繕箇所が列記されており、それぞれの修繕周期に即して修繕時期が決められています。

修繕箇所によっては時期が重なるので、十数年ごとの大規模修繕の際にまとめて行われます。前出の外壁塗装や補修工事、屋上やバルコニーの防水工事、給排水管の工事などは大規模修繕の際に行われることが多いです。その他の工事は必要な時期に都度行われます。

計画は見直されます

マンションの築年数によりますが古いマンションの場合は、建築当時から建築資材などの物価や消費税などの変動があるため、適時見直しが必要になります。国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」には5年ごとの見直しが必要と記載されています。

その見直しについては管理組合の決議で行われる場合がほとんどです。管理会社に委託している場合は管理会社の提案に沿って、見直しの計画が行われることが多いです。自主管理のマンションでは外部の設計士などの専門家に見直しを依頼する場合が多いのですが、費用の負担が発生します。

中古マンションの購入を検討される場合は、長期修繕計画の見直しがされているかのチェックも必要です。

過去ブログも併せてご参考にしてください！

【不動産購入】住宅ローンについて

マイホーム選び「購入にかかる費用について」

さいごに

今回は重要事項調査報告書・長期修繕計画書の項目の紹介と取得方法について説明いたしました。

マンションの売買の際にはチェックするべき重要な内容が記載されている書類です。購入を検討する際は事前に理解しておくことが重要です。

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