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賃貸経営のリスクについて

NAOKI MIZUTANI

名古屋を拠点に東海エリア全域で活動しているエーチームです。

まだまだ新型コロナウィルス感染症の拡大が続いており、この東海地区にも緊急事態宣言が近々発令されそうな状況です。

その影響もあるとは思いますが、引越しを考えている人が少なく空室がなかなか埋まらなかったり、収入が減ってしまい家賃の支払いが厳しい入居者が出てきているのも現実です。

現在のコロナ禍が原因のリスク以外にも、賃貸管理・賃貸経営においては様々なリスクが考えられます。

そこで今回は、賃貸経営におけるリスクとリスク回避の対処法について解説していきます。

 

その1 空き室のリスク

空き室が多いほど収入は少なくなる

賃貸経営はより多くの入居者に住んでいただき、家賃を支払っていただくことで利益を確保することが出来ます。

住居にかかる費用は娯楽費や交際費などと比較すると節約することは難しいので、毎月安定した収入を得られます。そのためには如何に満室にしてそれを維持し、最大の収入を得ることが大切です。

ただし物件を持っているだけでは勝手に満室になることはありません。

そのエリアの家賃の相場やどんな層のお客様が多いか?しっかりと把握し、その特性に合った広告活動をする必要があります。

 

物件の管理と宣伝広告

賃貸物件に出入りは付き物。安定した入居者の確保や居住の継続に大切なのが、宣伝広告と物件の管理です。また共用部やゴミ置き場、自転車置き場などがいつも汚い状態だと、新規のお客様はもちろんのこと、居住している入居者にも不満がつのりますし、苦情や相談、問題が起きた時など対応如何によっては、入居者の退去に繋がる恐れも出てきます。管理会社と連携し、早急に解決することが必要となります。

そして新規の入居者獲得のためには宣伝広告に力を入れる必要があります。

物件エリアをしっかり把握しており、満室に向けてしっかり取り組む不動産会社・管理会社と契約しましょう。

 

その2 入居者トラブルのリスク

どんな入居者でも家賃滞納は発生し得る

入居者トラブルの中で一番発生しやすいのは家賃滞納です。現在も新型コロナウィルスの影響で収入が下がり、滞納も発生している現実です。いくら満室でも家賃を払ってもらえなければ、家賃収入は無くなります。

初めは全く問題なかった入居者も、リストラや病気・事故などで家賃が払えなくなってしまうこともあります。家賃の保証会社を立てるなどの対策を講じるのも一つの方法です。

 

騒音・異臭問題

入居者間のトラブルでも最も多いのが騒音問題。過去には傷害事件へ発展したこともあるので注意が必要です。音の感じ方は人それぞれですので、当事者間ではなかなか解決しにくい問題ですので、管理会社かオーナー様が介入し解決に向けた行動ができるかがカギとなってきます。

 

 

その3 建物の老朽化のリスク

劣化が進むと新規顧客のイメージダウンに繋がり、また補修費用がかかる

当然年数が経つにつれ外壁や廊下といった建物自体をはじめとし、水道・電気設備などが劣化していきます。一般的には10年~15年に一度大規模修繕を行っていきます。

外壁等の劣化による漏水や事故などが起こる前に定期的にメンテナンスをすることにより、新規の顧客作りや長期の居住に繋がっていきます。

 

定期なメンテナンス

定期的なメンテナンスを行い、老朽化を抑えましょう。問題が起きてから対処するよりも、定期メンテナンスを行った方が、結果的に安価に収まるケースは多くありますし、大きなトラブルも未然に防ぐことが出来ます。

また入居者にも安心感を与え、長期的な居住につながるでしょう。

 

その4 災害のリスク

ここ最近でも大雨による洪水、河川の決壊、土砂災害などが発生しておりますし、東南海地震など近年に起こると予想されております。その際に建物の破損や倒壊などのリスクは避けて通れません。

 

災害を100%防ぐ方法はありません

災害大国の日本で賃貸経営をする以上、大規模な震災や台風、火災などによる破損、焼損、倒壊のリスクは避けて通れません。まだ修繕工事で治まるのであればよいですが、万が一全壊には巨額の資金が必要となります。

 

火災保険や地震保険

万が一の災害に備え火災保険と地震保険に加入しましょう。特に火災保険は会社によっては特約の内容や保証の範囲、当然ながら金額などが異なってきます。エリア特性や物件に合った補償内容の火災保険で契約しましょう。

 

さいごに

このように賃貸経営にはリスクはつきものです。どれだけ対策をしても回避しきれることはないと思います。しかし事前にいろいろなリスクを想定し、リスクヘッジしておけば大きな問題には発展しないと考えます。

また管理会社と連携し、起きてしまったトラブルへの対応やリスクヘッジをしていくことも大切です。

 

当社 エーチームではこのようなそれぞれのリスクに対しては経験豊富な専門のスタッフが対応します。

お困りごとをはじめ、賃貸経営・賃貸管理のご相談は、エーチームまで何でも気軽にお問い合わせください。

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