賃貸経営に興味をお持ちの皆さん、不動産の減価償却はご存知ですか。
減価償却という言葉は、日常生活ではあまり使用しない単語ですが、不動産賃貸を経営するにあたっては非常に重要なものになります。
正しい減価償却について学んで、賃貸経営を成功させましょう。
今回は賃貸経営における減価償却についてご紹介します。

□建物の減価償却について

不動産、建物は完成した時点から劣化が始まります。
特に自宅のような建物は、20~30年ほど住んでいたらあちこち傷んできて、建て替えやリフォームの検討が必要になりますよね。

このように、建物の価値が年月を経るにつれて減少していくことを減価と呼びます。
また、同じ不動産でも、土地には寿命がないので減価償却の対象にはなりません。
何年経っても土地は老朽化しませんが、建物には寿命がありますよね。
減価償却が適用されるのは土地ではなく、建物であることを覚えておきましょう。

そして償却とは、減った分の価値を経費として計上する仕組みのことです。
注意する必要があるのは、減価償却が適応されるのは事業用資産として使われている建物のみだということです。
つまり、個人で購入して家族で住んでいるマイホーム等は、減価償却の対象にならないことを覚えておきましょう。

＊減価償却をする理由について

それでは、どうして減価償却を行う必要があるのでしょうか。

上記の通り、建物のような固定資産は、耐用年数を重ねるごとに家賃を獲得してくれますが、それと同時に劣化も進んでいきます。
重要なのは、長年に渡って使用できることでしょう。
会社の会計をつける際に、電気代や人件費等は期をまたぐことはありません。
なぜならこれらの費用は、各期で完結するものであるからです。

しかし、建物のようにいくつもの期をまたいで使用し続けるものは、経費計上時に減価償却を行わないと、正確な投資収益率を把握できなくなります。

例えば、ある年に1億円の建物を購入したとしましょう。
その1億円全額を、購入した初年度に経費計上してしまうと、大赤字になってしまいます。
なぜならその建物はこれから長い年月をかけて使用することに価値があるもの、または家賃収入が発生することを前提に購入したものであるからです。
もし、このような経費計上をしてしまうと、初年度は大赤字、そして翌年度から大幅な黒字になってしまいます。

これでは正確な会社の財政状況を把握できません。
よって、耐用年数を定めて、その期間分で経費を長期に渡って計上することで、より公平で正確な会計処理が可能となります。

このような理由で、賃貸経営を行うにあたって減価償却は、必ず必要であると言われています。
さらに建物以外でも、会社の機械や車両などにも適応されるため、勉強しておくと役立つでしょう。

□減価償却の計算方法について

減価償却の計算方法には、定額法と定率法の2つがあります。
それぞれの計算方法と違いを確認していきましょう。

＊定額法について

定額法を採用する場合、対象の固定資産の耐用年期間において、毎期ごとに同じ額を減価償却費として計上します。

定額法により減価償却費を計算する場合は、一期分の減価償却費を、対象の固定資産の購入価格に定額法の償却率をかけあわせて計算します。
毎月同じ額の減価償却費が発生することがポイントでしょう。

＊定率法について

定率法では、固定資産の購入費から減価償却累計額を引いて残った未償却残高に、各期に一定の償却率をかけあわせて、減価償却費を計算します。
減価償却累計額とは、毎期積み重ねて計上してきた減価償却費の合計額のことです。
よって、その固定資産を購入してから年月が経つほど、減価償却累計額は高くなっていくでしょう。

また、未償却残高とは、固定資産の購入費から上記で説明した減価償却累計額を引いて残った額のことです。
定率法と定額法の一番の違いは、定額法とは違って定率法では、毎期の減価償却費が少なくなっていくことでしょう。
さらに、定率法を採用した場合、定額法を用いる時よりも資産の価値の減少が早くなります。

これらの減価償却費用の計算方法は、個人か法人か、そして扱う資産の種類によっても変わってきます。
誰の持ち物なのか、どういった資産なのかを確認して、正しい方法で減価償却を行うようにして下さいね。

さらに、資産によっては減価償却の計算方法が変更可能なものもあります。
変更に必要な手続きは、会社を設立したときなのか、または途中で変更するかによっても変わってくるので、確認するようにして下さい。
さらに、変更を完了させる目に税務署のチェックが入るので、計算方法の変更を検討される際には、専門家にご相談されることをおすすめします。

□まとめ

今回は、賃貸経営を行うにあたって必要になる、減価償却の計算方法について解説しました。
減価償却の考え方は慣れるまでは少し難しいかもしれませんが、仕組みが分かれば理解しやすくなるでしょう。
この他にも賃貸経営についてご不明点等ございましたら、お気軽に当社までお問い合わせください。

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