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安定した賃貸経営のための原状回復工事のポイント

NAOKI MIZUTANI

名古屋市を中心に東海地区全域で活動する不動産会社のエーチーム株式会社です。

退去に伴い発生するのが「原状回復工事」です。この工事をキチンと行うことにより、お客様のイメージが良くなり入居が決まる可能性が高くなります。

しかしながらオーナー様からすると早く・安くしたいとお考えの方も少なくはないと思います。

早く・安く原状回復工事を行うためには、まずはしっかりと内容を把握いただければと思います。

 

 

原状回復とは?

「原状回復」とは、結果として生じている現在の状態を、それを生じさせた原因以前の状態に戻すことです。

賃貸物件に対しては、入居者が退去した時に「元の状態(入居時点)に戻す」ということを意味します。

これまで「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が国土交通省より提示出ていましたが、どこまで元に戻すのか?誰が費用負担をするのか?について、トラブルに発展することがありました。

この春(2020年4月)施行の民法改正により、「原状回復の費用負担定義」が法的に明確化されました。

改正された民法では、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除いた」場合には入居者が負担で原状回復を行わなければなりません。

 

通常ではあり得る壁紙や畳の日焼けによる色あせや画鋲の後などは通常使用・経年劣化と考えられオーナー様負担となります。しかしガラスを割ってしまった、壁やふすまを破ってしまったなどは当然のこと、ペットのひっかき傷やタバコのヤニによる変色などは通常使用とはみなされず入居者負担になってきます。

 

 

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

まずは「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について理解を深めていただき、原状回復時のトラブル防止につなげましょう。

ガイドラインの詳細については以下を参照ください。

 

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について|国土交通省

 

 

現状回復工事の依頼先はどうしたら良いか?

 

管理会社に頼む

原状回復工事を請け負っている管理会社も多いかと思います。現状の所有物件の状況や近隣物件をより細かく把握している管理会社に相談・依頼するのが良いかと考えます。

近隣の状況やその物件自体を把握しているので、長期間空室にさせないような提案や近隣物件と差別化できるような提案があるかもしれません。

 

リフォーム業者に直接頼む

リフォーム会社に直接依頼することにより費用は安く済むと思いますが、どこまで原状回復するのかはオーナー様次第です。オーナー様の依頼内容に応じた工事を行います。早くお客様を見つけるための提案は特にありません。

 

建設会社などに直接頼む

建設会社や工務店に原状回復工事を依頼するケースもありますが、リフォーム会社へ依頼するのと同様にオーナー様からの指示で工事を行います。大手になると工事着工までに時間がかかる可能性があります。

 

 

原状回復における通常損耗・経年劣化について

 

ではどのような場合に通常損耗・経年劣化に当たるかを一部以下に纏めましたのでご参考にしてください。

・壁や天井

テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ) 、ポスターやカレンダー・絵画などを貼った跡、画鋲・ピンなどの穴、入居者所有のエアコンの跡(クロスやビス跡)、クロスの日焼けによる変色など

 

・床

破損していない畳の表替え、家具の設置による床・カーペットのへこみや設置跡、日焼けや構造欠陥での雨漏りなどによる床の変色

 

・建具・ふすまなど

地震で破損したガラス、ふすまの日焼けなどによる変色

 

・その他

老朽化に伴うキッチン、風呂、トイレなど設備交換、鍵の交換など

 

 

ポイント

通常損耗や経年劣化については、家賃に含まれているという解釈ですので、通常使用の入居者の場合には、オーナー様負担で原状回復をしなければなりません。

原則として原状回復工事のキッチン・風呂・トイレなどの水回り、電気・ガス設備などは専門業者にしかできません。

また「クロス張替程度なら」と自身で行うオーナー様もいらっしゃいますが、何年か先に剥がれてきてしまうこともしばしば。結局修理が必要になって業者に頼むこととなり逆に高くなってしまいます。

トータル的には初めから業者にお願いすることが一番と考えます。

工事で大幅に儲けようとする業者や管理会社も少なくはありません。

自社内で工事も完結できる管理会社で比較検討されると、結果としてコスト削減につながります。

工事・管理をトータル的に見直されることにより、安定した賃貸経営を目指しましょう!

 

 

当社は自社内で工事部門を持っており原状回復工事や外壁など工事全般を得意としており、その他各種点検も行っております。

また収益マンションの売買も行っておりますので、賃貸管理や賃貸経営から売買までトータルにサポートさせていただくことが出来ます。

原状回復工事や各種工事のみならず、賃貸管理、賃貸経営のご相談は「エーチーム株式会社」までお問い合わせください。

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