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中古マンションの購入について⑯~不動産売買契約書について

TAKAFUMI KUROKI

名古屋を拠点に東海エリア全域で活動しているエーチームです。

弊社エーチーム株式会社では賃貸管理だけではなく不動産の賃貸仲介・売買仲介の業務も行っており、お客様の理想のお部屋探しを全力でお手伝いさせて頂いております。

 

前回はマンションの管理規約内の使用細則をご紹介いたしました。

今回はマンションを購入する際の書類である「不動産売買契約書について」を契約前に事前に知っておくべきポイントを、不動産のプロの視点でお伝えできればと思います。中古マンションだけではなく不動産を購入する際には必ず必要な書類の一つです。後々トラブルにならないように色々と事前チェックできるところはしておきましょう。

マイホームの購入を検討されている皆様のご参考になれば幸いです。

 

不動産売買契約書とは?

 

不動産売買契約書とは不動産を売りたい人(売主)と買いたい人(買主)が意思表示をし、お互いの合意に基づいて成立する契約の内容を記載した書類です。内容は基本的には自由ですがどちらか一方が有利な内容であったり、公序良俗に反する内容や強行法規に違反する内容は認められません。

一般的には取引に係わる不動産業者が宅地建物取引業法に基づいて作成した書面に、売主・買主双方が署名押印することで契約が成立します。

宅地建物取引業法では不動産業者に対して、契約の成立に際して遅滞なく契約内容を記載した書面を、宅地建物取引士に記名・押印させ交付することを義務付けています。

 

 

チェックすべきポイントは?

 

・売買物件の表示

売買の対象となる物件が明確であるかを表示する為に、その物件(土地・建物)の所在・地番・面積などが登記情報に基づいて記載されています。取引対象の不動産の表示に誤りが無いかをチェックしましょう。

 

・売買代金の額、手付金等の額、支払期日、支払方法など

売買代金の額や手付金の額、それらの支払時期や支払い方法が記載されています。

不動産売買契約において契約締結の際に、買主から売主に売買代金の一部を手付金として支払うことが一般的です。手付金の金額が妥当かの確認と、その手付金がどのような意味合いの手付かの確認が必要です。手付金には解約手付・証約手付・違約手付の種類があり、不動産売買契約では解約手付とする事が一般的です。解約手付とは、買主は支払い済みの手付金を放棄すること、売主は受取済の手付金を返還し同額の金額を併せて支払うことで、契約の解除が出来るという性質の手付金です。

上記の手付解除が出来る期日の記載や、住宅ローンを利用して購入する場合のローン特約による解除期日の記載もありますので注意してチェックしましょう。

 

・売買対象物件の面積と売買代金の決定方法・精算について

売買対象物件の土地・建物の面積に関しての取り決めが記載されています。土地に関しては登記情報に記載されている面積を売買対象と定める場合と、売主が引渡までに測量した面積を売買対象と定める場合があります。登記上の面積と実測した面積に差異が生じた場合は、平米あたりの金額を定めて差額を清算する場合もありますし、差異が生じても清算しない場合もあります。

どちらにするかは売主・買主双方で条件をすり合わせたうえで契約します。登記情報と実測面積に差異があることも多いので、事前にここの取引条件がどうなっているかの確認が必要です。

マンションの場合は改めて土地の清算や実測をする事はせず、登記情報の面積での取引となります。建物(専有部分)も登記情報の面積で取引を行う事が一般的です。専有部分の面積は登記情報の面積(内法面積)とパンフレット面積(壁芯面積)の表記があります。面積に差異がありますが、表記方法の違いです。契約書にはどちらの面積で記載されるかを事前に確認しておきましょう。

 

・境界の明示

マンションの場合は建築時の図面や地積測量図などで、隣地との境界を明示する場合が一般的です。

ちなみに売買対象物件が土地の場合や、戸建ての場合は売主が買主に対して現地にて隣地との境界を明示すると記載されています。境界が不明だったり境界杭・境界標が無い場合には測量士・土地家屋調査士にて隣地所有者立会いで境界を確定します。新たに境界杭・境界標を設置したり、越境物がある場合の取り決めも行います。

 

・所有権移転の登記・時期、抵当権抹消、物件の引き渡し

物件の所有権に関しては買主から売主に売買代金の全額が支払われたと同時に、売主から買主に移転されます。その際には抵当権や賃借権などの所有権の行使を阻害する権利を抹消した状態で移転されることになります。

抵当権等の抹消が行われないと所有権移転登記が行われませんので、問題なく引き渡されるかを不動産業者や司法書士に事前に確認しておくと良いでしょう。

一般的には所有権の移転登記に掛かる費用はは買主負担となり、移転前の住所や氏名変更登記・抵当権抹消に掛かる費用は売主負担となります。

 

・引渡完了前の滅失や損傷

売買契約締結から引き渡しまでの間に天災地変や、売主・買主どちらにも責任がない事由で取引対象不動産が滅失や損傷した場合にどうするかが記載されています。修復が可能な場合は基本的には売主が修復して引き渡すこととなりますが、不可能な場合は白紙解約となる事が一般的です。万が一に備えての条項ですので、念のため確認しておくことが重要です。

 

・契約違反による解除や違約金

売主・買主どちらかが不動産売買契約書に記載の内容に関して、契約違反をした場合の解除や違約金について記載している条項です。一般的には契約違反(債務不履行)された側が解除をする事ができ、契約違反をした側が違約金を支払います。この条項に関しても万が一に備えて確認しておきましょう。

 

・融資利用の特約

買主が売買対象物件の購入費用などを住宅ローンでまかなう場合、この融資利用の特約を契約に付します。融資利用の特約とは、万が一買主の責任がない状態で住宅ローンの審査が通らなかった場合、不動産売買契約を白紙解約ができる特約です。住宅ローンの審査に時間が掛かる場合もありますので、契約書に定められている解除期日を確認しておき、金融機関との手続きを進めていきましょう。

 

 

関連ブログも参考にしてください!

中古マンションの購入について⑮~使用細則とは?

【不動産購入】住宅ローンについて①~借り入れ先の種類

 

さいごに

 

この他にも「反社会的勢力の排除」や「契約不適合責任」に関する条項なども重要ですので、併せて確認しておきましょう。

不動産売買においては金額が大きい取引となりますので、契約内容や契約条件をしっかりと確認し理解しておくことが重要です。後々トラブルになる事が無いように、不明な点は不動産会社に尋ねるなどして事前に明確にしておきましょう。

不動産の購入に際して「不動産売買契約書」の内容のご質問やご不明点がございましたらお気軽にお問い合わせください!

 

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