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【リースバック】リースバックには契約できないケースがある

NAOKI MIZUTANI

家・住宅。家の間取り。不動産。新生活や新築、ライフスタイルイメージ。

名古屋市を中心に東海地区全域で活動するエーチームです。

現在、関東・関西・東海地区と福岡県は緊急事態宣言の最中にあり、新型コロナウィルス感染症の患者がやっと少し落ち着き始めましたね。とは言えまだ安心できる状態ではないので、私も含め一人一人が感気を引き締めて感染症対策を継続していきましょう!

そんなコロナ禍において、所有の不動産を売却して乗り切りたいとお考えの方が急増しております。現在のご自宅にそのまま住み続けることができ、住宅ローンなど負債の抹消や生活・教育・老後・事業資金などの確保に有効な手段であるリースバック。

まずはリースバックの仕組みを理解しましょう。

リースバックとは、ご自宅など所有の不動産を買い取り業者などへ売却し、その買主とリース(賃貸借)契約を結ぶことにより、そのまま住み続けることができます。

所有者名義が買主へ変更となりますので、引き渡し日以降の固定資産税などを支払う必要が無くなります。

 

詳しくは以下を参照ください。

【エーチームのリースバック】基礎知識編

 

しかしリースバックの契約を成立させるには条件があり、「希望額に届かないので諦める」以外に契約できないケースがあるのはご存知ですか?

今回は契約できないケースを以下に纏めてみましたので、ご参考にしてみてください。

 

 

ケース① 住宅ローンなどの不動産担保ローン残高が売却価格を上回っている

リースバックの場合、買取業者などの買主に売却しその買主と借家契約を結ぶことになります。その際に名義を買主に変更されますが、住宅ローンなどの負債が残っている場合には、抵当権を抹消できません。もし抹消資金が不足している場合にはお客様に不足分を足して返済いただくこととなります。不足金が少額であればそれも可能と思われますが、不足金が高額の場合には補填いただくことが厳しい場合もありますのでご注意ください!

 

ケース② 任意売却の場合、債権者の承諾を得られない

登記簿上に仮差押処分などが付している場合、ケース①の抵当権と同様に抹消しなければ売却を成立することはできません。特に売却したい不動産の抵当権は抹消できる売却金額でも、何らかの事情により「仮差押処分」が付いており、債権者が抹消を承諾していただかないといけない場合もあります。別の不動産の支払いが滞っていた経緯で仮差押になってしまっていたなど、なぜ仮差押などが付いているのかを登記簿謄本を取得するなどをして、売却したい不動産がどのような状況にあるのかを事前に調べ、もし仮差押などが付いている場合には債権者としっかり話し合っておくと契約はスムーズに進みます。

 

ケース③ リース料(家賃)を継続的に支払うことを見込めない

売却と同時にリース(賃貸借)契約をすることにより住み続けることが出来るリースバックですが、売却する金額が高額になれば必然とリース料(家賃)も高額となってしまいます。住み続けたい年数までいくらの家賃なら払い続けることが出来るのか?をしっかりとシミュレーションしましょう!

 

ケース④ 災害危険区域に指定されている

危険区域の多くは、土砂災害洪水津波警戒区域として指定されていることが多くあります。特に津波警戒区域は東日本大震災の被害が発端で昨年新たに定められました。その各災害区域により、査定額が大きく下がったり、売買としての査定が不可能なケースもありますので、各自治体のハザードマップで調べておいた方が良いでしょう。

 

ケース⑤ 再建築する際に制限がある地域

住宅街や商業施設などがある地域(市街化地域)とは異なり、市街化を抑制する地域のことで、農業や林業が盛んな地域のように住宅や施設などを積極的に作って活性化を行わない地域のことです。市街化を目的とはしていませんので、人が住むために必要な一般的な住宅や商業施設などを建築することが原則として認められていません。

市街化調整区域内であっても、地方自治体に申請し建築許可が下りれば、住宅を建てることが可能となります。しかし地目が宅地であっても必ずしも住宅を建てられる、また増築などリフォームができるということではありません。住宅や事業用の建築物を開発・建築するためには、個別に審査をうけて許可を得る必要があります。また今ある住宅や事業用施設を建て替える場合でも、申請して許可を得る必要があります。建て替えだけでなくリフォームも申請の対象となります。

なお地方自治体によって建設許可の基準が異なることがありますので、建築許可が下りるかどうかは必ず確認が必要ですのでご注意ください。

 

 

 

【暮らしの情報】ハザードマップはご存知ですか?

 

まとめ

・不動産担保ローンなど抹消しなければならない金額を売却金額が上回っているか?

・抵当権以外の処分や特約などが付している場合、債権者に承諾を得られるか?

・住み続けたい場合、リース料(家賃)はいくらまでなら継続して払うことができるか?

・災害指定区域に指定されていない地域か?

・市街化調整区域かどうか?

 

以上を事前に確認しておくとリースバックの査定から契約までをスムーズに運ぶことが出来ます。

当社ではリースバックについてお客様からお問い合わせいただいた際に、住宅等不動産担保ローンの残債額や資金で必要な金額、支払い可能なリース額(家賃)などをお客様に詳しくヒアリングさせていただき、災害指定区域など調査しにくい部分は当社でお調べいたします。

まずは無料査定を以下の問い合わせ先までご連絡ください。

 

リースバック用お問い合わせフォーム

 

参考

またお問い合わせいただくお客様の中で、『リバースモーゲージとどう違うのか?』という質問をされる方も多くいらっしゃいます。

リバースモーゲージとは不動産担保ローンの一種であり、返済方法が通常のローンとは異なります。

多くの金融機関などの融資元は、毎月は利息のみで契約者が死亡時に不動産で一括返済するという方法です。

しかし売却とは異なりますので、融資額は売却と比較してかなり低くなりますし、市場相場の変動により融資枠が見直されることもあり、年齢制限や資金の使用用途、エリアなどに制限があります。

 

詳しくはコチラを参考にしてください。

リバースモーゲージとは?リースバックとの違い!

 

当社エーチームは、お客様に笑顔になっていただけるよう、親身になって一緒に考え、最善の提案を致します。

リースバックをはじめとして不動産売買など不動産全般に関することは、当社 エーチームまでご連絡ください。

悩みを一緒に解決していきましょう!

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