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最近問い合わせが増加中のリースバック。

まだまだ知らない人も多いので、今回はその「リースバック」についての内容をご紹介いたします。

売却による不動産を資金に変える方法について

所有の不動産を資金に変える（負債を抹消する）にはいくつかの方法があります。

・一般売却

・任意売却

・リースバック

・リバースモーゲージ

など

良く耳にするのは、引越しや相続の為に他人に売却する「一般売却」や、債権会社との交渉により「任意売却」をするというような方法がこれまでありました。ここ何年か前から「リースバック」や「リバースモーゲージ」という手段がでてきました。

ここでは「リースバック」についての基本的な内容をご説明します。

リースバックとは

リースバックとは、自宅などの不動産を売却して資金調達する方法の一つです。

契約にあたり年齢や資金の使用用途に制限はなく、売却してからリース契約（賃貸借契約）することによりそのまま住み続けることが出来ます。また第三者へ売却することにより、名義が変更されるので、引き渡し以降の固定資産税を支払う必要も無くなります。

もし売却した資産を希望すれば、再購入することも可能で、最終的に家族に資産を残すこともできます。

リースバックの主な利用条件

所有の不動産（物件）の市場価値が重要視されます。物件の状態や立地など買い手の見つかりやすい価値のある物件であれば、リースバックを利用できる可能性が高いと考えられます。

また住み続けるにあたりリース料（家賃）を払う必要があるので、家賃を支払い続けるだけの収入が必要となります。

もし売却したい不動産を担保に住宅ローンなどの借入金の残高がある場合には、売却時に借入金残高を抹消できるだけの金額が手元に残るかも重要です。

リースバックの流れ

・ご相談→詳細ヒアリング

お客様所有の売却されたい不動産について、現在の状況を詳しくヒアリングさせていただきます。

・物件相場調査・審査

当社専任スタッフが、お客様よりヒアリングした内容を元に、不動産の市場価値を詳しく調査。そして売却金額が決定されます。

・価格提示

調査にて出された売却金額及び毎月のリース料（家賃）などをご提示させていただきます。

・契約

提示させていただいた売却金額やリース料（家賃）でご納得いただければ契約です。

・決済

決済当日、司法書士立ち合いの元、決済です。

売却と同時に、この日を境にリース契約（賃貸借契約）に切り替わります。

こんな方はリースバックを検討されては？

年齢や資金の使用用途に制限が特にありませんので、「不景気などにより住宅ローンの支払いが厳しくなったので、残債を無くしたい」「老後の生活に向けて資金を何とかしたい」「これからお子様成長に合わせ教育費がかかる」「会社の運営で纏まった資金が欲しい」など様々な要望にお応えできます。

お子様を転校させたくない方やこれまでと変わらずご近所付き合いをされたいなど、近隣にお住まいの方には知られることはありませんのでご安心ください。

このような場合には契約に至らないケースも

・住宅ローンなどの不動産担保ローン残高が売却価格を上回っている

リースバックの場合、第三者（買主）に売却しその買主と借家契約を結ぶことになります。その際に名義を買主に変更されますが、住宅ローンなどの負債が残っている場合には、抵当権を抹消できません。もし抹消資金が不足していてもリースバックを進めたい場合にはお客様に不足分を足して返済いただくこととなります。不足金が少額であればそれも可能ですが、不足金が高額の場合には補填いただくことが厳しいと思われるのでご注意ください！

・任意売却の場合、債権者の承諾を得られない

登記簿上に仮差押処分などが付している場合、ケース①の抵当権と同様に抹消しなければなりません。特に売却したい不動産の抵当権は抹消できる売却金額でも、何らかの事情により「仮差押処分」が付いており、債権者が抹消を承諾していただかないといけない場合もあります。登記簿謄本を取得するなどをして、売却したい不動産がどのような状況にあるのかを事前に調べ、事前に債権者と話し合っておくと契約はスムーズに進みます。

・リース料（家賃）を継続的に支払うことを見込めない

売却と同時にリース契約をすることにより、住み続けることが出来るリースバックですが、売却する金額が高額になれば必然とリース料（家賃）も高額となります。いくらまでなら住み続けたい年数まで家賃を払い続けることが出来るのか？をしっかりとシミュレーションしましょう！

・災害危険区域に指定されている

危険区域の多くは、土砂災害、洪水、津波警戒区域として指定されていることが多くあります。特に津波警戒区域は東日本大震災の被害により昨年より定められました。その各災害区域により、査定額が大きく下がったり、売買としての査定が不可能なケースもありますので、各自治体のハザードマップで調べておいた方が良いでしょう。

・登記上所有者が複数人登録しており、全員から承諾を得られない

登記簿上、所有者が複数人登録されていることがあります。例えば兄弟、夫婦、家族など・・・。このように複数人登記されている場合には、必ず全員からの承諾が必要となり、基本的には契約時や決済時には全員の記名・捺印が必要となります。誰か一人でも承諾が得られないと売買を進めることが出来ませんので、事前に確認しておいた方が良いでしょう。また契約日や決済日当日に立ち会えない場合には、委任状を取っていただくことが出来れば問題有りません。

リースバックなら当社にお任せを！

当社　エーチームは愛知県、岐阜県、三重県、静岡県の東海地区をテリトリーとしており、他社でお断りされた物件も多数リースバックした実績がございます。

リースバックをお考えのお客様は、まずは当社　エーチームにご相談ください。

当社は、お客様に笑顔になっていただけるよう、親身になって一緒に考え、最善の提案を致します。

リースバックをはじめとして不動産売買など不動産全般に関することは、当社　エーチームまでご連絡ください。

悩みを一緒に解決していきましょう！