賃貸経営をするうえで「サブリース」という言葉を耳にしたことのある方は多いかと思います。

サブリースは、賃貸経営を行うオーナー様にとっては手段の一つですが、

「なんとなくラクそうだから・・・」というような気持ちでサブリース契約をすると思わぬ落とし穴が待ち受けている場合もあります。

そこで、今回は「サブリース方式」についてメリットやデメリットなども交えながら解説していきます。

サブリースとは？

まず、今回のテーマであるサブリースとは何か？

一般的に賃貸の場合は物件のオーナー様が貸主となり、入居者が借主となる契約が多いです。

それと比べてサブリース方式の場合は、不動産会社（サブリース会社）がオーナー様から物件を借り上げ、第三者である実際の入居者に転貸（又貸し）する仕組みのことです。

契約後は、サブリース会社が物件の運営を行い、オーナー様は毎月リース料として家賃の保証を受け取ることができます。

サブリースのメリット

では、そのサブリース方式にすることによってオーナー様にとってどのようなメリットがあるのか？

オーナーさまにとってのメリットは大きく分けて以下の3つになります。

1．空室や家賃滞納のリスクをなくせる

サブリースによる1番のメリットはやはりこちらになりますし、サブリースを勧めている会社の営業マンなども恐らくサブリースにおいてここを一番強調しているかと思います。

契約形態にもよりますがサブリース契約を結んでしまえば、たとえ空室であろうが滞納が起ころうがオーナー様には関係なくリース料がサブリース会社より支払われます。

そのため、オーナー様は空室や滞納に悩まされることなく計画的な賃貸経営を行うことができます。

2．入居者募集や手続きなどの手間がなくなる

冒頭にも述べましたが、一般的にサブリース契約を結んだあとはサブリース会社が物件の運営を行います。

ですので、賃貸経営を行うにあたってオーナー様は入居者の募集や契約、退去の手続きなどを一切行う必要がないのでかなり負担を減らすことができます。

3．入居者のトラブル対応などをする必要がない

サブリース契約を結んだ場合、そのままその不動産会社が管理を行うので、入居者対応の窓口もその会社になります。

ですので、もし物件内で入居者同士のトラブルがあった場合でもオーナー様は対応する必要がなく、その点は大きなメリットということができます。

サブリースで注意すべき点やデメリット

一見、サブリースにはメリットばかりのように思えますがそれでは注意すべき点とはどのようなことでしょうか？

1.オーナー様が得られる収益が少ない

サブリース契約を結ぶと不動産会社にすべて運営を任せることができる分、オーナー様が得られる収益は自主管理や管理会社に通常の管理委託した場合と比べると少なくなります。

サブリース会社が保証する家賃は一般的に入居者が支払う賃料の80～85％くらいの場合が多いです。

つまり、オーナー様は入居者から得られる賃料の15～20％を毎月サブリース会社に支払っていることと同じになります。

一般的な管理会社の管理費の相場が賃料の5％だとしてもかなりの差になってきますね。

つまり不動産会社運営をに任せられる分本来得られるはずの収入よりは少なくなる場合も起こってきてしまいます。

2．賃料の見直し・中途解約もある

始めにサブリース契約を結ぶときに提示された賃料に満足していても、多くの契約には条項の中に「保証賃料の改定」を可能とする内容の文言が含まれています。

つまり、築年数が経過していくごとに保証賃料の見直しが行われて収入がどんどん少なくなっていってしまう。

という可能性もあり得ます。

また、「最長30年一括借上」という文言もよくありますが、不動産会社の倒産や経済状況の変化などにより各地でサブリース契約の中途解約が問題になっています。

オーナー様にとっては安心していたのに急に解約になって、いきなり自分管理しなければならなくなった、、、

というケースも存在します。

まとめ

いかがでしたか？

今回ご紹介した以外にもサブリースには意外な注意点などが多く存在します。

サブリースを専門としている会社などではあまりそのようなデメリットを話されない場合も多いと聞きますので、しっかりと事前に調べるか、ほかの不動産会社の意見も聞いてみたうえでサブリースという選択肢を選ぶことが大切です。

サブリースは、できるだけ賃貸経営に手を煩わせたくないオーナー様にとってはメリットもありますが、基本的に通常管理をしたうえで適切に空室対策を行うことができていれば確実にそちらのほうが収益は上がります。

エーチームでは、サブリースから通常管理までオーナー様に合った様々な管理方法をご提供しております。

メリットだけを伝えるのではなく、しっかりとそれぞれの特徴を説明したうえで様々な選択肢の中から最適なご選択をしていただけるようサポートさせていただきます。

賃貸経営についてお悩み事のある方はエーチームまでご相談ください！

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