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アパート賃貸経営を安定させるためのキャッシュを増やす方法

ATEAM EDITOR

「賃貸物件を所有しているけど、なかなか収益があがらない」
「所有している不動産を活用して利益をあげたい」
こんなお悩みを抱えているオーナー様はいらっしゃいませんか。
賃貸経営を安定させるために大切なのは、キャッシュを増やすことです。
そこで今回は、家賃収入からキャッシュを増やす方法を紹介します。

 

□賃貸経営で手元にお金が残らない原因とは?

「確定申告では黒字だけど、実際の収支は赤字で手元にはお金が残らない」というオーナー様は非常に多くいらっしゃいます。
なぜこのようなことが起きるのでしょうか。

手元に残るお金というのは、収入から支出を差し引いて、さらにそこから税金を引いたものです。
そのため、収入から支出を引いた時点は黒字であったとしても、税金を払うことで赤字になるリスクがあります。

このような事態を防ぐには、収益を増やして支出を減らす必要がありますが、それだけではうまくいきません。
その理由は、収入の増加や支出の減少によって税金が増加するからです。
つまり、手元にお金を残すには収入と支出、税金のバランスが非常に重要です。

 

□黒字にするには何をするべき?

賃貸経営を黒字化するために必要な対策を3つ紹介します。

 

*空室対策をする

空室対策とは、賃貸物権に空室を作らないためにオーナー様が行う対策のことです。
「退去があった部屋になるべく早く次の入居者を決める」と「なるべく長く入居してもらう」の2点を重点的に対策する必要があります。

そのために、まずは入居者のニーズを把握しましょう。
ネットで調査したり、賃貸仲介管理会社にヒアリングしたりすることが効果的です。
入居者の年齢や職業、人気の設備など入居者が求めている商品を知って、それをもとに対策を行います。

それによって入居満足度が高まり、退去率が抑えられるでしょう。

また、物件自体の価値を上げる努力も怠ってはいけません。
これは外壁や共用部の修繕といった細やかなメンテナンスをすることで対策できます。
場合によってはリフォームやリノベーションをすると、今まで長い間空室だった部屋が、たちまち人気物件になる可能性もあります。

このように物件の価値を高めると、不要に家賃を下げることなく入居者が獲得できるでしょう。

 

*メンテナンスの収支計画を立て、支出のバランスを取る

サラリーマンと学生向けのワンルーム投資や中古アパート投資では、採算シミュレーションの際にメンテナンスを無視しているケースが見られます。

しかし、初期費用と満室時の賃貸料だけを考慮した収支計画には意味がありません。
キャッシュフローの正確なシミュレーションを把握するために、メンテナンスにかかる費用の予測をしましょう。

メンテナンスには専用部分、共用部分、そして大規模修繕の3つがあります。
専用部分のメンテナンスとは、主に入居者入れ替え時の原状回復費用や設備の寿命による取り換え費用のことを指します。
これらの費用は予測しづらいと言われており、エリアや物件によって異なります。

例えば、大学に近いエリアの物件で値段も手ごろなアパートを所有していたとしましょう。
そのような物件は、必然的に学生の入居者が多くなり、入れ替わりのサイクルが4年又は6年であると予測できます。

これは最も入れ替わりサイクルを予測しやすい例でしたが、これ以外の物件でもおおよそのサイクルが分かる可能性があります。
それは不動産会社にエリアの類似物件の情報を聞くことです。
入れ替わりのサイクルはもちろん、それにかかる費用相場も教えてもらえるでしょう。

そして、メンテナンスの中でも最も注意したいのが大規模修繕です。
外壁塗装や屋根の葺き替えなどは、足場を組んで大がかりな工事が必要になるため、その分費用がかかります。

多くの物件では10~15年ごとにそのような大規模修繕が必要になるでしょう。
そのために毎年建築費の0.4~0.5パーセントを目安にして、積み立てすることをおすすめします。

 

*節税対策を行う

賃貸経営で賢く節税するために、経費をうまく活用しましょう。
経費として認められるとその分徴収される税金も減ります。

初めに紹介する経費は減価償却費です。
新築建物の場合、建物価額を耐用年数で割った金額を減価償却費として、建物の耐用年数までを毎年経費として計上しましょう。

また、中古物件の場合でも減価償却を計算できます。
耐用年数を超えた物件は法定耐用年数×20パーセント、一部を経過している物件の場合は(耐用年数-経過年数)+経過年数×20パーセントで計算した耐用年数から、減価償却費を求めます。

減価償却は、建物付帯設備についても設備の種類ごとに定められているため、漏れのないように計上しましょう。

また、ローンに関わる金利なども経費として収益から差し引きできます。
経理や申告を税理士に依頼している方は、その費用も同様に経費として扱えます。
このような細かい経費は、確定申告の際に証明できる書類が必要になるため、必ず保管しておきましょう。

管理費や損害保険料といった賃貸経営に直接関わる費用に紛れてしまうことが多いので注意が必要です。

 

□まとめ

賃貸経営を安定させるためには、家賃収入を増やすことが非常に大切です。
さらにメンテンナンスや節税対策をしっかり行うと、支出や税金を減らせるでしょう。

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