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前回はマンションの管理規約と使用細則にをご紹介いたしました。

今回はマンションを購入する際の書類である不動産売買契約書と重要事項説明書に関して契約前に事前に知っておくべきポイントを、不動産のプロの視点でお伝えできればと思います。中古マンションだけではなく不動産を購入する際には必ず必要な書類の一つです。後々トラブルにならないように色々と事前チェックできるところはしておきましょう。

マイホームの購入を検討されている皆様のご参考になれば幸いです。

不動産売買契約書とは？

不動産売買契約書とは不動産を売りたい人（売主）と買いたい人（買主）が意思表示をし、お互いの合意に基づいて成立する契約の内容を記載した書類です。内容は基本的には自由ですがどちらか一方が有利な内容であったり、公序良俗に反する内容や強行法規に違反する内容は認められません。

一般的には取引に係わる不動産業者が宅地建物取引業法に基づいて作成した書面に、売主・買主双方が署名押印することで契約が成立します。

宅地建物取引業法では不動産業者に対して、契約の成立に際して遅滞なく契約内容を記載した書面を、宅地建物取引士に記名・押印させ交付することを義務付けています。

不動産売買契約書の内容とチェックポイント

・売買物件の表示

売買の対象となる物件が明確であるかを表示する為に、その物件（土地・建物）の所在・地番・面積などが登記情報に基づいて記載されています。取引対象の不動産の表示に誤りが無いかをチェックしましょう。

・売買代金の額、手付金等の額、支払期日、支払方法など

売買代金の額や手付金の額、それらの支払時期や支払い方法が記載されています。

不動産売買契約において契約締結の際に、買主から売主に売買代金の一部を手付金として支払うことが一般的です。手付金の金額が妥当かの確認と、その手付金がどのような意味合いの手付かの確認が必要です。手付金には解約手付・証約手付・違約手付の種類があり、不動産売買契約では解約手付とする事が一般的です。解約手付とは、買主は支払い済みの手付金を放棄すること、売主は受取済の手付金を返還し同額の金額を併せて支払うことで、契約の解除が出来るという性質の手付金です。

上記の手付解除が出来る期日の記載や、住宅ローンを利用して購入する場合のローン特約による解除期日の記載もありますので注意してチェックしましょう。

・売買対象物件の面積と売買代金の決定方法・精算について

売買対象物件の土地・建物の面積に関しての取り決めが記載されています。土地に関しては登記情報に記載されている面積を売買対象と定める場合と、売主が引渡までに測量した面積を売買対象と定める場合があります。登記上の面積と実測した面積に差異が生じた場合は、平米あたりの金額を定めて差額を清算する場合もありますし、差異が生じても清算しない場合もあります。

どちらにするかは売主・買主双方で条件をすり合わせたうえで契約します。登記情報と実測面積に差異があることも多いので、事前にここの取引条件がどうなっているかの確認が必要です。

マンションの場合は改めて土地の清算や実測をする事はせず、登記情報の面積での取引となります。建物（専有部分）も登記情報の面積で取引を行う事が一般的です。専有部分の面積は登記情報の面積（内法面積）とパンフレット面積（壁芯面積）の表記があります。面積に差異がありますが、表記方法の違いです。契約書にはどちらの面積で記載されるかを事前に確認しておきましょう。

・境界の明示

マンションの場合は建築時の図面や地積測量図などで、隣地との境界を明示する場合が一般的です。

ちなみに売買対象物件が土地の場合や、戸建ての場合は売主が買主に対して現地にて隣地との境界を明示すると記載されています。境界が不明だったり境界杭・境界標が無い場合には測量士・土地家屋調査士にて隣地所有者立会いで境界を確定します。新たに境界杭・境界標を設置したり、越境物がある場合の取り決めも行います。

・所有権移転の登記・時期、抵当権抹消、物件の引き渡し

物件の所有権に関しては買主から売主に売買代金の全額が支払われたと同時に、売主から買主に移転されます。その際には抵当権や賃借権などの所有権の行使を阻害する権利を抹消した状態で移転されることになります。

抵当権等の抹消が行われないと所有権移転登記が行われませんので、問題なく引き渡されるかを不動産業者や司法書士に事前に確認しておくと良いでしょう。

一般的には所有権の移転登記に掛かる費用はは買主負担となり、移転前の住所や氏名変更登記・抵当権抹消に掛かる費用は売主負担となります。

・引渡完了前の滅失や損傷

売買契約締結から引き渡しまでの間に天災地変や、売主・買主どちらにも責任がない事由で取引対象不動産が滅失や損傷した場合にどうするかが記載されています。修復が可能な場合は基本的には売主が修復して引き渡すこととなりますが、不可能な場合は白紙解約となる事が一般的です。万が一に備えての条項ですので、念のため確認しておくことが重要です。

・契約違反による解除や違約金

売主・買主どちらかが不動産売買契約書に記載の内容に関して、契約違反をした場合の解除や違約金について記載している条項です。一般的には契約違反（債務不履行）された側が解除をする事ができ、契約違反をした側が違約金を支払います。この条項に関しても万が一に備えて確認しておきましょう。

・融資利用の特約

買主が売買対象物件の購入費用などを住宅ローンでまかなう場合、この融資利用の特約を契約に付します。融資利用の特約とは、万が一買主の責任がない状態で住宅ローンの審査が通らなかった場合、不動産売買契約を白紙解約ができる特約です。住宅ローンの審査に時間が掛かる場合もありますので、契約書に定められている解除期日を確認しておき、金融機関との手続きを進めていきましょう。

・その他

この他にも「反社会的勢力の排除」や「契約不適合責任」に関する条項なども重要ですので、併せて確認しておきましょう。

不動産売買においては金額が大きい取引となりますので、契約内容や契約条件をしっかりと確認し理解しておくことが重要です。後々トラブルになる事が無いように、不明な点は不動産会社に尋ねるなどして事前に明確にしておきましょう。

重要事項説明書とは？

不動産売買契約の前に「買主」に対して「重要事項説明」が必ず行われます。

重要事項説明とは購入する予定の不動産の情報や取引条件に関する重要な事項を、その内容を記載した書面に宅地建物取引士が記名押印し口頭で説明するものです。その書面を「重要事項説明書」と言います。

重要事項説明書の内容は主に「対象となる宅地または建物に直接関係する事項」と「取引条件に関する事項」となります。不動産に関する専門用語が多く使われていますが、売買契約締結の判断となる重要な内容ですので、不明点・疑問点は残さず質問をしながら説明を受けるようにしましょう。

重要事項説明書の内容とチェックポイント

・説明前の確認事項

重要事項説明は「宅地建物取引士」の資格を持つ者が「取引士証」を提示した上で行わなければならないと法律で定められています。説明者が資格者であるか、資格証を提示してもらい確認しましょう。

その取引が「媒介（仲介）」か「売主の代理」か「自ら売主」なのかの説明があります。法律による説明義務はありませんが、関わる不動産業者がどの取引態様かを確認しましょう。

・取引物件の基本的な情報

取引する物件の所在地、土地・建物の面積、建物の構造などの情報が登記記録に基づいて記載されています。その他、登記記録に記載されている所有権や抵当権などの権利に関する内容は重要ですので、しっかりと説明を受け理解するようにしましょう。

・法令上の制限の概要

取引する物件に関する現在の法令上の制限が記載されています。現状の土地や建物が違法でないか、新たに建築する際や建て替えの際にどのような制限がかかるかを確認しておくことが重要です。

・道路やインフラ整備に関する事項

取引する物件と道路の関係も重要です。物件が私道に接していたり、物件の一部が私道に含まれる場合は私道負担金などの権利負担を負う場合があります。建物を再建築する際の道路に関する接道義務やセットバックなどの制限も確認しておきましょう。

上下水道・電気・ガスなどのインフラ整備の状況や予定の説明を受けます。現状の設備や今後の整備予定に関して負担金が発生する場合がありますので、確認が必要です。

・その他物件に関する事項

取引する物件が未完成の場合の、完成時の形状・構造についての説明があります。完成してからトラブルにならないよう、確認しておきましょう。

物件の存在する地域が造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域の３つの区域内に入っているか、建物の建築時に石綿（アスベスト）が使用されているか否か、耐震診断を受けた建物であるか、住宅性能評価を受けた新築物件であるか、の説明があります。昨今これらの事項に関して関心が高くなっており、生命にかかわる事項でもあるので確認は重要です。

・マンションについて

マンションに関しては以下の説明を受けます。マンションで生活するにあたってのルールの説明もありますので、後々のトラブルを避けるためにもしっかりと確認しておきましょう。

・敷地に関する権利の種類及び内容

・共用部分の範囲や使用方法

・専有部分の用途その他利用の制限に関する規約の定め

・専有使用権に関する規約の定め

・修繕積立金や管理費に関する規約の定め

・管理の委託先に関する事項

関連ブログも参考にしてください！

マイホーム選び「購入にかかる費用について」

マイホーム選び「新築住宅」と「中古住宅」どっち？

さいごに

不動産売買においては金額が大きい取引となりますので、契約内容や契約条件をしっかりと確認し理解しておくことが重要です。後々トラブルになる事が無いように、不明な点は不動産会社に尋ねるなどして事前に明確にしておきましょう。

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