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考えよう出口戦略~売却編~

NAOKI MIZUTANI

前回は事業継承(物件を保有し続ける)についてお話ししましたが、今回は出口戦略の一つである「物件を売却する」ことに触れていきましょう。

 

所有物件を売却することによって得られるのは、利益(売買価格から手数料などの経費を差し引いた金額)です。売却する物件に不動産担保ローンなどの残債がある場合には、負債金額を上回る売却した利益でないと、負債は残りへ継続した返済が必要となります。

立地や築年数、価格によっては買い手が付きづらい可能性はありますが、現在の入居率や経営状況次第では、即売却できる可能性もあります。

現在の状況によって売却する方法を検討する

  • リノベーション等の工事をしてから売却

長年入居されていた部屋を中心にリノベーション及びリフォーム工事を行い、

きれいな状態で不動産価値を高めることによって、買い手が付きやすくなります。

 

  • 現在の状態で売却

入退去を繰り返しても常に満室状態であるように経営状態が良い場合には、買い手には魅力ある物件ですので、

そのまま売却することも良いと考えます。

 

  • 更地にしてから売却

築年数がかなり古い物件の場合などによく選択される方法ですが、建物を解体し、更地にして売却する方法です。

解体費用がかかります。

しかし更地にしても長期間売却できない状態が続く場合には、解体前よりも固定資産税が増えることとなるので注意しましょう。

 

 

 

売却時の譲渡所得に税金がかかります。

譲渡所得とは、先に説明した売却した利益から買った時の金額や売買時にかかった費用を差し引いた金額です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得 = 収入金額(売却価格) - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡所得がマイナスの場合は「譲渡損失」と言います。

 

不動産を売却する時期によって税率が変わります。

不動産を売却する際には所有期間が5年を境に税率が変わります。

税率は以下の通りです。

 

 短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合)

39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

 長期譲渡所得(所有期間が5年を超える場合)

20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

※2037年までは復興特別所得税が所得税額の2.1%が加算されます。

 

詳しくは国税庁HPを参照ください。

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

 

 

まとめ

・売却方法には大きく3つの方法がある

リノベーション後に売却

現状のまま売却

更地にして売却

・売却後には譲渡所得に対し税(所有期間5年を境に税率が変わる)がかかる

短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合)・・・税率39.63%

長期譲渡所得(所有期間が5年を超える場合)・・・税率20.315%

 

 

所有物件の売却のご相談も賜っております。

賃貸管理・賃貸経営に関することは、「エーチム株式会社」までお気軽にご相談ください。

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