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【賃貸管理】所有物件に足りないものは?~近隣物件と比較調査について~

NAOKI MIZUTANI

名古屋市を中心に東海地区全般で活動している不動産会社のエーチームです。

空室が増えてきて、入居までに時間がかかる。どんな対策をしたら良いか頭を悩ませているオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか?

まずは所有物件の近隣を調査し、良い設備は導入されることはもちろんのこと、他と差別化を図ることが大切です。

しかし近隣物件をどのように調査・比較したらよいか分からないというオーナー様のために、調査・比較方法や近隣物件との差別化につながるかを説明いたします。

 

近隣物件を知ることで自己物件の課題を

調査物件の選び方

まずは自己所有物件と最寄り駅や間取りが似ている物件をピックアップします。

単身者向けやファミリー向け、駅まで徒歩何分なのか?駐車場はあるか?などお客様のニーズは様々です。自己所有物件と条件が似つかわしくない物件を調べて対策してもお客様のニーズに近しい対策はできない場合もあります。

 

調査方法

1.Webサイトで検索

まずは簡単に調べる方法として、不動産webサイトで、自己所有物件の条件と合わせて検索しましょう。

近隣等他の物件と家賃や初期費用、設備などどんなところが違うか?を細かく調べてみると良いです。

 

2.周辺を歩いて調査する

満室の物件の場合、Webサイトでは掲載されていない場合があります。掲載されていない物件は特に自分の目で確かめる必要があります。まずは物件の周辺を歩くと、Webサイトでは載っていない細かな部分に気づくこともあります。

ただし敷地内に入るのは控えられた方が良いでしょう!

 

3.管理会社や仲介業者へ相談

管理会社や仲介業者は、多くの物件を知っています。どのような物件が人気なのか?所有物件とはどんな違いがあるのか?など聞いてみるのも良いでしょう。

また空室を早く埋めるための手段を持っているかもしれません。

 

 

調査・比較の内容について

立地、家賃、築年数、設備、間取り、初期費用など細かく比較をしてみましょう。

また共用部(階段・廊下・駐車場・駐輪場・物件周辺)の清掃はしっかりできているか?近隣類似物件の外壁塗装は塗り替えていないか?などもチェックすると良いかと思います。

もしかしたら同じ立地や築年数でも所有物件は近隣の物件と比較して「家賃が高い」や「何かの設備が劣っている」「初期費用や条件が劣っている」などが見つかるかもしれません。

 

 

 

近隣物件との差別化を図る

■入居条件の緩和

初期費用の負担が抑えられることはお客様にとって非常に魅力的と思われます。

敷金・礼金・更新料などの費用を見直すのも一つの方法です。

当社は入居を検討されるお客様にへ当社管理物件への入居促進のために、「ゼロ賃貸」という商品をご提案させていただいております。

詳しくは以下をご確認ください。

ゼロ賃貸

 

また気になられた方は、以下からお問い合わせください。

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■設備の追加

人気の高い「インターネット無料」や「セキュリティ強化」や劣っている設備の導入検討するのもお客様のニーズのギャップを埋めることとなります。

特にセキュリティに関しては、TV付きインターホンや防犯カメラ、エントランス部のオートロックなどを気にされる方が多く見受けられます。

また単身者に関しては、不在時のための宅配ボックスなども人気の設備です。

☆参考:人気ランキング

【エーチームの空室対策】入居者の人気設備を導入し、空室から満室へ!

■家賃の相場を知る

近隣物件との比較の際に家賃も知ることになりますが、自身の所有物件や近隣類似物件の築年数や間取り、設備、その他条件など十分に把握することで、一体いくらの家賃が妥当なのか?をも併せて検討されると良いでしょう!確かにただ単に下げるのであれば収支に大きな影響が出てきます。『近隣物件と築年数も間取りも家賃も変わらないんだけど・・・。』と思われるオーナー様もいらっしゃるかもしれません。もしかしたら宅配ボックスやTVモニター付きインターホン、シャワー付きトイレ、シャンプードレッサーなどの設備に差があったり、敷金や礼金が不要であったり、外壁塗装工事などをしていて外観に差が出ていたりとあるかもしれません。

もしそのような差を感じられた場合、大掛かりな工事は当然多額の費用がかかってしまいますので、比較的少額で治まる設備導入から始めててみるのも一つの方法です。

もし現状のままで入居者募集される場合には、家賃を見直す必要があるでしょう。

 

 

 

最後に

近隣物件を知ることによって、具体的な空室対策ができると考えます。全部導入されることに越したことはありませんが、費用対効果を考え必要なところから順に対策をしていき、キャッシュフローを安定させることが必要です。専門家に相談しながら、対策を検討しましょう。

また定期的に調査を行い、時代に合った改善をされ、満室を目指しましょう!

我々エーチームの管理物件では、常に近隣物件との比較や物件の状態を良くするためのご提案などを行い、オーナー様と連携し、入居者が付きやすい物件、また長く住んでいただくための物件にしていくことを目指しております。

賃貸管理や賃貸経営でお悩みまたはお困りごとのあるオーナー様はもちろんのこと、満室経営を目指すオーナー様はお気軽にエーチームまでご相談ください。

 

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